* DIRITTO URBANISTICO – EDILIZIA – Area edificabile frazionata tra più proprietari – Volumetria disponibile – Volumetria residua – Costruzioni abusive – Asservimento – Strumenti negoziali privatistici.
Provvedimento: Sentenza
Sezione: 1^
Regione: Campania
Città: Salerno
Data di pubblicazione: 8 Marzo 2013
Numero: 636
Data di udienza: 21 Febbraio 2013
Presidente: Onorato
Estensore: Fedullo
Premassima
* DIRITTO URBANISTICO – EDILIZIA – Area edificabile frazionata tra più proprietari – Volumetria disponibile – Volumetria residua – Costruzioni abusive – Asservimento – Strumenti negoziali privatistici.
Massima
TAR CAMPANIA, Salerno, Sez. 1^ – 8 marzo 2013, n. 636
DIRITTO URBANISTICO – EDILIZIA – Area edificabile frazionata tra più proprietari – Volumetria disponibile – Volumetria residua – Costruzioni abusive.
Allorché un’area edificabile venga successivamente frazionata in più parti tra vari proprietari, la volumetria disponibile ai sensi della normativa urbanistica nell’intera area permane invariata, con la duplice conseguenza che, nell’ipotesi in cui sia stata già realizzata sul fondo originario una costruzione, i proprietari dei vari terreni, in cui detto fondo è stato frazionato, hanno a disposizione solo la volumetria che residua tenuto conto dell’originaria costruzione e in proporzione della rispettiva quota di acquisto (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 16 febbraio 1987 n. 91; sez. V, 26 settembre 2008, n. 4647; 12 maggio 2008, n. 2177; 23 agosto 2005, n. 4385; 29 giugno 1979, n. 442; T.A.R. Lombardia, Brescia, Sez. I, 25 novembre 2011, n. 1629.) Nel determinare la preesistenza da dedurre occorre fare riferimento a tutte le costruzioni, che comunque già insistono sull’area, ivi comprese quelle abusive (ovvero condonate) e non già solo a quelle assistite da titolo. Infatti, (cfr. Cons. St., Sez. IV, 12.5.2008 n. 2177) quando la normativa urbanistica impone limiti di volumetria, il vincolo dell’area discende ope legis dalla sua utilizzazione, a prescindere dal fatto che l’utilizzazione stessa sia “coperta” o meno da uno dei titoli all’uopo previsti dall’ordinamento, così come a prescindere dalla natura stessa – di verifica preventiva della conformità della realizzando costruzione agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi ed alla disciplina urbanistico/edilizia, ovvero in sanatoria – del titolo.
Pres. Onorato, Est. Fedullo – D.R.F. (avv. Visone) c. Comune di Giffoni Sei Casali (avv. Lentini)
DIRITTO URBANISTICO – EDILIZIA – Asservimento – Strumenti negoziali privatistici.
Qualora la normativa urbanistica imponga limiti di volumetria, il relativo vincolo sull’area discende ope legis senza necessità di strumenti negoziali privatistici (atto d’obbligo, trascrizione, ecc.), che devono invece sussistere quando il proprietario di un terreno intenda asservirlo a favore di un altro proprietario limitrofo, per ottenere una volumetria maggiore di quella che il suo solo terreno gli consentirebbe, oppure quando siffatto asservimento sia, per così dire, reciproco, nel senso che i proprietari di più terreni li asservano unitariamente alla realizzazione di un unico progetto, ai fini del quale i rispettivi lotti perdono, dal punto di vista urbanistico-edilizio, la loro individualità (ipotesi nelle quali il vincolo rimane cristallizzato nel tempo, senza che tuttavia possa costituire limite rispetto alle determinazioni del pianificatore generale, che resta libero di dettare una nuova disciplina dell’indice volumetrico relativamente alla zona alla quale l’area si riferisce).
Pres. Onorato, Est. Fedullo – D.R.F. (avv. Visone) c. Comune di Giffoni Sei Casali (avv. Lentini)
Allegato
Titolo Completo
TAR CAMPANIA, Salerno, Sez. 1^ – 8 marzo 2013, n. 636SENTENZA
TAR CAMPANIA, Salerno, Sez. 1^ – 8 marzo 2013, n. 636
N. 00636/2013 REG.PROV.COLL.
N. 03919/2000 REG.RIC.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania
sezione staccata di Salerno (Sezione Prima)
ha pronunciato la presente
SENTENZA
sul ricorso numero di registro generale 3919 del 2000, proposto da:
De Robertis Fernanda, rappresentata e difesa dall’avv. Lodovico Visone, con domicilio eletto in Salerno, via Dogana Vecchia n. 40;
contro
Comune di Giffoni Sei Casali, rappresentato e difeso dall’avv. Lorenzo Lentini, con domicilio eletto in Salerno, c.so Garibaldi n. 103;
per l’annullamento
del provvedimento prot. n. 6739 del 28.8.2000, a firma del Dirigente dell’U.T.C. del Comune di Giffoni Sei Casali, recante il diniego di rilascio di concessione edilizia
Visti il ricorso e i relativi allegati;
Visto l’atto di costituzione in giudizio del Comune di Giffoni Sei Casali;
Viste le memorie difensive;
Visti tutti gli atti della causa;
Relatore nell’udienza pubblica del giorno 21 febbraio 2013 il dott. Ezio Fedullo e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;
Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.
FATTO e DIRITTO
Deduce la ricorrente, proprietaria di un terreno nel Comune di Giffoni Sei Casali, identificato catastalmente con le p.lle 90 e 93 del foglio 33, di aver presentato istanza di concessione edilizia per la realizzazione di un modestissimo manufatto residenziale, con indice di sfruttamento edilizio di appena lo 0,3 mc/mq.
Ella lamenta che l’istanza suindicata è stata respinta mediante il provvedimento impugnato, con il quale viene rilevato che dalla verifica planovolumetrica prodotta dalla parte istante risulta che “l’indice fondiario è superiore a quello previsto dal vigente P.R.G. (if = 0,223 > 0,13), atteso che la menzionata verifica è avvenuta con il metodo del volume complessivo totale degli immobili e non per volume legato alle singole tipologie di destinazione d’uso, ovvero:
if = 0,10 per le pertinenze
if = 0,03 per la residenza
nel mentre è stato valutato complessivamente l’indice totale dello 0,13″.
Mediante le censure articolate in ricorso, la parte ricorrente osserva in sintesi quanto segue: 1) il provvedimento impugnato manca di una congrua motivazione, atteso che la mera prospettazione di un calcolo volumetrico, senza indicazione delle singole disposizioni di legge o regolamentari che si ritengono violate, non è sufficiente ad integrare la motivazione del provvedimento di diniego; 2) avendo la Commissione Edilizia Comunale espresso, in data 18.3.1994, parere favorevole all’intervento, il tecnico comunale, prima di disattenderlo, avrebbe dovuto esprimere un’adeguata motivazione: inoltre, la pretermissione del suddetto parere non poteva essere rimessa all’organo deputato all’adozione dell’atto finale, ma al responsabile del procedimento ai fini della formulazione della sua proposta motivata, fase procedimentale che è stata nella specie del tutto omessa; 3) in base ai parametri urbanistici del P.R.G., sul terreno di proprietà della ricorrente è consentita l’edificazione di mc. 601,25, con un indice di sfruttamento fondiario di 0,13 mc/mq: l’intervento progettato impegna un volume di progetto di soli 598 mc; 4) il calcolo operato dal Comune è privo di riscontri nel P.R.G., a meno che il tecnico comunale abbia inteso sottrarre dal computo volumetrico il volume del vetusto fabbricato rurale insistente sul suolo confinante, appartenente all’originario dante causa della ricorrente, il quale tuttavia non è stato costruito nella vigenza del P.R.G. né delle prescrizioni della l.n. 1150/1942, risalendo la sua edificazione ad inizio secolo: la ricorrente ha invero acquistato il terreno sulla scorta del frazionamento approvato dal Comune intimato ed allegato all’atto notarile, scevro da vincoli di sorta, né per la costruzione del vecchissimo fabbricato si è asservito alcunchè; 5) Il P.R.G. approvato nel 1991, nel normare l’area della ricorrente, ha ovviamente considerato il suddetto peso volumetrico nel bilancio complessivo della zona, così come è ovvio che le aree libere da costruzioni, se non previamente sfruttate ed asservite ad altri fabbricati, hanno autonoma capacità edificabile; 6) è stata omessa la comunicazione del nominativo del responsabile del procedimento, in violazione dell’art. 4, comma 1, d.l. n. 398/1993.
Al ricorso è anche allegata la relazione tecnica asseverata a firma dell’ing. Renato Giardullo, con la quale vengono precisate, sul piano tecnico, le deduzioni attoree.
Si oppone all’accoglimento del ricorso il Comune di Giffoni Sei Casali, il cui difensore ha anche evidenziato il contrasto del progetto proposto con le disposizioni urbanistiche introdotte, mediante variante al P.R.G., con delibera consiliare n. 3 del 9.3.2009.
Tanto premesso in punto di fatto, ritiene il Tribunale che il ricorso non sia meritevole di accoglimento.
A prescindere dal contenuto motivazionale – di cui la parte ricorrente contesta la perspicuità – del provvedimento di diniego impugnato, esso trova indubbio fondamento nel superamento degli indici urbanistici concernenti la zona interessata (Agricola, E2), con particolare riferimento all’indice fondiario (if) pari a 0,03 mc/mq per le residenze: tesi esplicitata in sede difensiva dal Comune intimato sulla scorta della inclusione, nel calcolo planovolumetrico, del manufatto preesistente, e della quale la stessa parte ricorrente manifesta di avere chiara consapevolezza allorché formula censure espressamente rivolte a contestarne la fondatezza.
Osserva in particolare, in sede difensiva, il Comune di Giffoni Sei Casali che il lotto cui si riferisce l’istanza della parte ricorrente comprende le particelle nn. 90 e 93 del foglio n. 33, per una superficie complessiva di mq. 4.625, che l’attuale particella n. 93 è derivata dal frazionamento dell’originaria particella n. 93, con il distacco di una superficie pari a mq. 840, sulla quale insiste una costruzione rurale, che il frazionamento è intervenuto successivamente alla delibera di adozione del P.R.G., che il volume del fabbricato di progetto (mc. 598,92), sommato a quello del manufatto preesistente (mc. 610,10), supera quello previsto dal P.R.G., che il progetto presentato omette di computare il volume relativo al fabbricato preesistente, che il frazionamento del fondo da parte dell’originario proprietario è irrilevante ai fini della edificabilità delle aree libere, che devono intendersi asservite alle costruzioni già realizzate, restando edificabili nei limiti della volumetria residua, che l’edificio preesistente e l’area circostante, al momento dell’adozione del P.R.G., costituivano una entità immobiliare unitaria, appartenente ad un unico proprietario.
Osserva in senso contrario la parte ricorrente, senza contestare – ma anzi espressamente confermando – le circostanze di fatto allegate dal Comune resistente, che il vetusto fabbricato rurale insistente sul suolo confinante, appartenente al suo originario dante causa, non è stato costruito nella vigenza del P.R.G. né delle prescrizioni della l.n. 1150/1942, risalendo la sua edificazione ad inizio secolo, che la ricorrente ha invero acquistato il terreno sulla scorta del frazionamento approvato dal Comune intimato ed allegato all’atto notarile, scevro da vincoli di sorta, che per la costruzione del vecchissimo fabbricato non è stato operato alcun asservimento, che il P.R.G. approvato nel 1991, nel normare l’area della ricorrente, ha ovviamente considerato il suddetto peso volumetrico nel bilancio complessivo della zona, così come è ovvio che le aree libere da costruzioni, se non previamente sfruttate ed asservite ad altri fabbricati, hanno autonoma capacità edificabile.
Data per acclarata la ricostruzione dei fatti operata, senza sostanziali discrasie, dalle parti della controversia, ritiene il Tribunale di privilegiare, nella contrapposizione delle tesi giuridiche dalle stesse sostenute ed alla luce della pregressa e prevalente giurisprudenza, quella posta a fondamento del provvedimento impugnato.
Infatti, come anche recentemente statuito in sede giurisprudenziale (cfr. Consiglio di Stato, Sez. V, 28 maggio 2012, n. 3120; Consiglio di Stato, Sez. V, 27 giugno 2006, n. 4117):
– il diritto di edificare inerisce alla proprietà dei suoli nei limiti stabiliti dalla legge e dagli strumenti urbanistici (Corte Cost. n. 5 del 1980), tra i quali quelli diretti a regolare la densità di edificazione ed espressi negli indici di fabbricabilità. Il diritto di edificare, pertanto, è conformato anche da tali indici, di modo che ogni area non è idonea ad esprimere una cubatura maggiore di quella consentita dalla legge (cfr. art. 4, u. c., L. 28 gennaio 1977 n. 10) e dallo strumento urbanistico e, corrispondentemente, qualsiasi costruzione, anche se eseguita senza il prescritto titolo, impegna la superficie che, in base allo specifico indice di fabbricabilità applicabile, è necessaria per realizzare la volumetria sviluppata;
– un’area è suscettibile di ulteriore edificazione soltanto nel caso in cui la costruzione già realizzata non esaurisca la volumetria già consentita dalla normativa vigente al momento del rilascio dell’ulteriore concessione edilizia (sez. V, 26 novembre 1994, n. 1382; 7 novembre 1990, n. 766; 23 febbraio 1973, n. 178);
– ai fini del calcolo della volumetria realizzabile, infatti, “non rileva la circostanza che l’unico fondo del proprietario sia stato suddiviso in catasto in più particelle, dovendosi verificare (…) l’esistenza di più manufatti sul fondo dell’originario unico proprietario” (cfr. Consiglio di Stato, Sez. V, 26 novembre 1994 n. 1382). Allorché un’area edificabile venga successivamente frazionata in più parti tra vari proprietari, infatti, la volumetria disponibile ai sensi della normativa urbanistica nell’intera area permane invariata, con la duplice conseguenza che, nell’ipotesi in cui sia stata già realizzata sul fondo originario una costruzione, i proprietari dei vari terreni, in cui detto fondo è stato frazionato, hanno a disposizione solo la volumetria che residua tenuto conto dell’originaria costruzione e in proporzione della rispettiva quota di acquisto (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 16 febbraio 1987 n. 91);
– il calcolo della volumetria realizzabile su di un lotto edificabile deve essere operato detraendo dalla cubatura richiesta quella relativa al fabbricato preesistente, in modo da determinare se residui un’ulteriore volumetria assentibile, a nulla rilevando il fatto che questa possa insistere su particelle che erano catastalmente divise (sez. V, 26 settembre 2008, n. 4647; 12 maggio 2008, n. 2177; 23 agosto 2005, n. 4385; 29 giugno 1979, n. 442);
– qualora la normativa urbanistica imponga limiti di volumetria, il relativo vincolo sull’area discende ope legis senza necessità di strumenti negoziali privatistici (atto d’obbligo, trascrizione, ecc.), che devono invece sussistere quando il proprietario di un terreno intenda asservirlo a favore di un altro proprietario limitrofo, per ottenere una volumetria maggiore di quella che il suo solo terreno gli consentirebbe, oppure quando siffatto asservimento sia, per così dire, reciproco, nel senso che i proprietari di più terreni li asservano unitariamente alla realizzazione di un unico progetto, ai fini del quale i rispettivi lotti perdono, dal punto di vista urbanistico-edilizio, la loro individualità (ipotesi nelle quali il vincolo rimane cristallizzato nel tempo, senza che tuttavia possa costituire limite rispetto alle determinazioni del pianificatore generale, che resta libero di dettare una nuova disciplina dell’indice volumetrico relativamente alla zona alla quale l’area si riferisce).
La pertinenza della citata giurisprudenza alla fattispecie in esame, e la conseguente infondatezza delle tesi attoree (secondo cui la circostanza per la quale il fabbricato preesistente risale ad epoca anteriore alla l. n. 1150/1942 ne escluderebbe la rilevanza ai fini della verifica del rispetto dell’if), discendono pianamente dal fatto che nei relativi giudizi (in particolare, in quello definito dalla sentenza del Consiglio di Stato, Sez. V, del 27 giugno 2006, n. 4117) si discuteva della necessità o meno di computare ai fini volumetrici un fabbricato ottocentesco.
Ad identiche conclusioni interpretative sono del resto pervenuti i giudici di primo grado, rilevando (cfr., ad esempio, T.A.R. Lombardia, Brescia, Sez. I, 25 novembre 2011, n. 1629) che:
– allorché un’area edificabile venga successivamente frazionata in più parti tra vari proprietari, la volumetria disponibile ai sensi della normativa urbanistica nell’intera area permane invariata, con la duplice conseguenza che, nell’ipotesi in cui sia stata già realizzata sul fondo originario una costruzione, i proprietari dei vari terreni, in cui detto fondo è stato frazionato, hanno a disposizione solo la volumetria che residua tenuto conto dell’originaria costruzione e in proporzione della rispettiva quota di acquisto;
– nel determinare la preesistenza da dedurre occorre fare riferimento a tutte le costruzioni, che comunque già insistono sull’area, ivi comprese quelle abusive (ovvero condonate) e non già solo a quelle assistite da titolo. Infatti, (cfr. Cons. St., Sez. IV, 12.5.2008 n. 2177) << quando la normativa urbanistica impone limiti di volumetria, il vincolo dell’area discende ope legis dalla sua utilizzazione, a prescindere dal fatto che l’utilizzazione stessa sia “coperta” o meno da uno dei titoli all’uopo previsti dall’ordinamento, così come a prescindere dalla natura stessa – di verifica preventiva della conformità della realizzando costruzione agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi ed alla disciplina urbanistico/edilizia, ovvero in sanatoria – del titolo.
In conclusione, i richiami giurisprudenziali operati, nel dimostrare la legittimità “sostanziale” dell’impugnato provvedimento di diniego, consentono di prescindere, ex art. 21 octies, dall’esame delle censure incentrate sulla deduzione della violazione di norme di carattere meramente procedimentale.
Può altresì prescindersi dal verificare l’incidenza, sull’interesse della parte ricorrente, della sopravvenuta variante del P.R.G., adottata con delibera di Consiglio comunale del 9.3.2009, richiamata dal difensore del Comune intimato con la memoria conclusiva.
Il ricorso, quindi, deve essere respinto siccome infondato.
Sussistono giuste ragioni per disporre la compensazione delle spese di giudizio sostenute dalle parti della controversia.
P.Q.M.
Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania, Sezione Staccata di Salerno, Sezione Prima, definitivamente pronunciando sul ricorso n. 3919/2000, lo respinge.
Spese compensate.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.
Così deciso in Salerno nella camera di consiglio del giorno 21 febbraio 2013 con l’intervento dei magistrati:
Antonio Onorato, Presidente
Francesco Mele, Consigliere
Ezio Fedullo, Consigliere, Estensore
L’ESTENSORE
IL PRESIDENTE
DEPOSITATA IN SEGRETERIA
Il 08/03/2013
IL SEGRETARIO
(Art. 89, co. 3, cod. proc. amm.)
AMBIENTEDIRITTO.IT EDITORE