* DIRITTO URBANISTICO – EDILIZIA – Condominio – Trasformazione del tetto dell’edificio in terrazza ad uso esclusivo – Sottrazione all’utilizzazione da parte degli altri condomini – Art. 1102 c.c.
Provvedimento: Sentenza
Sezione: 1^
Regione: Molise
Città: Campobasso
Data di pubblicazione: 19 Aprile 2017
Numero: 145
Data di udienza: 22 Febbraio 2017
Presidente: Ciliberti
Estensore: De Falco
Premassima
* DIRITTO URBANISTICO – EDILIZIA – Condominio – Trasformazione del tetto dell’edificio in terrazza ad uso esclusivo – Sottrazione all’utilizzazione da parte degli altri condomini – Art. 1102 c.c.
Massima
TAR MOLISE, Sez. 1^ – 19 aprile 2017, n. 145
DIRITTO URBANISTICO – EDILIZIA – Condominio – Trasformazione del tetto dell’edificio in terrazza ad uso esclusivo – Sottrazione all’utilizzazione da parte degli altri condomini – Art. 1102 c.c.
In tema di condominio, sono legittimi, ai sensi dell’art. 1102 c.c., sia l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purchè nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini, sia l’uso più intenso della cosa, purchè non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno; per converso, deve qualificarsi illegittima la trasformazione – anche solo di una parte – del tetto dell’edificio in terrazza ad uso esclusivo del singolo condomino, risultando in tal modo alterata la originaria destinazione della cosa comune, sottratta all’utilizzazione da parte degli altri condomini (cfr., ad es., Cass. n. 1737 del 2005; Cass. n. 24414 del 2006 e Cass. n. 5753 del 2007). In altre parole, qualora il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale provveda a modificare una parte del tetto trasformandola in terrazza (od occupandola con altra struttura equivalente od omologa) a proprio uso esclusivo, tale modifica è da ritenere illecita, non potendo essere invocato l’art. 1102 c.c., poiché non si è in presenza di una modifica finalizzata al migliore godimento della cosa comune, bensì all’appropriazione di una parte di questa, che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri, senza che possa assumere rilievo il fatto che la parte di tetto sostituita od occupata permanentemente continui a svolgere la funzione di copertura dell’immobile.
Pres. f.f. Ciliberti, Est. De Falco – A.R. (avv. Romano) c. Comune di Termoli (avv. Corbo)
Allegato
Titolo Completo
TAR MOLISE, Sez. 1^ - 19 aprile 2017, n. 145SENTENZA
TAR MOLISE, Sez. 1^ – 19 aprile 2017, n. 145
Pubblicato il 19/04/2017
N. 00144/2017 REG.PROV.COLL.
N. 00325/2015 REG.RIC.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Molise
(Sezione Prima)
ha pronunciato la presente
SENTENZA
sul ricorso numero di registro generale 325 del 2015, proposto da:
Antonio Raimondo, rappresentato e difeso dall’avvocato Massimo Romano C.F. RMNMSM81S27A930W, con domicilio eletto presso il suo studio in Campobasso, via Crispi, n. 4;
contro
Comune di Termoli in persona del Sindaco p.t., rappresentato e difeso dall’avvocato Ilenia Corbo C.F. CRBLNI73M43Z133P, domiciliato ex art. 25 cpa presso la Segreteria di questo Tribunale;
nei confronti di
Condominio “Comparto C” Palazzina n. 4, in persona, in persona del legale rappresentante p.t., rappresentato e difeso dall’avvocato Claudio Neri C.F. NRECLD49C07A050Y, con domicilio eletto presso il suo studio in Campobasso, via Mazzini 107;
per l’annullamento
del diniego di permesso di costruire in sanatoria del 29 maggio 2015 ed allegata comunicazione successivamente pervenuti il 9 giugno 2015 di tutti gli altri atti alla stessa presupposti, conseguenti e connessi.
Visti il ricorso e i relativi allegati;
Visti gli atti di costituzione in giudizio del Condominio di via De Gasperi “Comparto C” e del Comune di Termoli;
Viste le memorie difensive;
Visti tutti gli atti della causa;
Relatore nell’udienza pubblica del giorno 22 febbraio 2017 il dott. Domenico De Falco;
Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.
FATTO e DIRITTO
Con ricorso notificato in data 27 agosto 2015 e depositato il successivo 5 settembre, il sig. Raimondo ha impugnato il diniego di permesso di costruire in sanatoria del 29 maggio 2015 adottato dal Comune di Termoli e comunicatogli in data 9 giugno 2015.
Il ricorrente espone di essere proprietario in Termoli di un appartamento mansardato al piano sottotetto con annesso locale condonato (per cambio di destinazione da soffitta ad appartamento) e che in concomitanza con alcuni lavori di ristrutturazione del tetto da parte del condominio, egli avrebbe interpellato quest’ultimo per essere autorizzato ad ampliare il proprio terrazzo e ad aprire 4 lucernari per dare più luce al proprio immobile.
In data 13 giugno 2013 l’assemblea prende in esame il progetto che il ricorrente sottoponeva e, con il solo voto contrario di un condomino, veniva approvato l’intervento con la precisazione “che ogni autorizzazione è fine a sé stessa”; in data 8 aprile 2014 l’assemblea conferma di aver già approvato il progetto del sig. Raimondo, ma prescrive che lo stesso richiedente “dovrà presentare la SCIA al Comune”.
Il sig. Raimondo presentava quindi al Comune di Termoli istanza per il conseguimento del permesso di costruire per la realizzazione dei menzionati lavori di ampliamento del terrazzo di proprietà, ma ritenendo che il provvedimento abilitativo tardasse troppo egli procedeva, secondo quanto rappresentato, all’ampliamento di mq. 11 del proprio terrazzo e all’apertura di 4 lucernari sul tetto, proponendo successivamente una richiesta di permesso di costruire in sanatoria avendo già realizzato i relativi lavori.
In data 20 febbraio 2015, l’amministrazione del condominio, su richiesta del Comune, trasmetteva all’ente la copia di due progetti di cui uno comportante modifiche solo interne all’appartamento del sig. Raimondo, segnalato dall’amministratore del condominio come l’unico approvato e l’altro recante ampliamenti al terrazzo e l’apertura di lucernari che, invece, secondo quanto rilevato dall’amministratore, il condominio non avrebbe approvato.
Sulla base della comunicazione del condominio, il Comune di Termoli con il gravato provvedimento negava il sollecitato provvedimento abilitativo in sanatoria sul presupposto che, secondo quanto riferito dal condominio, i lavori realizzati non fossero conformi al progetto approvato dall’assemblea, il cui accordo sarebbe stato necessario trattandosi di intervento avente ad oggetto “parti comuni e strutturali del condominio”.
Avverso tale determinazione negativa, il sig. Raimondo ha proposto il ricorso introduttivo del presente giudizio affidato ai seguenti motivi di ricorso.
I) Violazione ed errata applicazione dell’art. 10bis della l. n. 241/1990.
Il diniego impugnato è stato comunicato senza essere preceduto dalla comunicazione dei motivi ostativi in violazione dell’art. 10bis della l. n. 241/1990, laddove siffatta comunicazione avrebbe consentito di chiarire che sussistevano tutti i requisiti per l’accoglimento dell’istanza.
II) violazione e falsa applicazione dell’art. 3 della l. n. 241/1990; difetto di istruttoria; difetto dei presupposti di fatto e di diritto; errore di fatto e di diritto; violazione ed errata applicazione dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001; violazione ed errata applicazione dell’art. 1102 c.c. e dell’art. 4 della legge regionale n. 25/2008; eccesso di potere per illogicità manifesta e sviamento dal fine pubblico.
Secondo il ricorrente il Comune avrebbe errato in quanto ai sensi dell’art. 36 l’ente locale, a fronte di un’istanza di rilascio del Permesso di costruire in sanatoria, è chiamato solo a verificare la conformità urbanistica delle opere oggetto della richiesta, restando estranei a tale valutazione i rapporti privatistici tra istante e condominio. In particolare secondo il ricorrente sarebbe incontestata la propria legittimazione, quanto meno quale comproprietario delle parti comuni, di realizzare gli interventi oggetto di causa.
In ogni caso il provvedimento gravato non sarebbe stato preceduto da idonea istruttoria, essendosi il comune appiattito sui rilievi del condominio senza verificarne l’attendibilità laddove dalla semplice lettura della data dei progetti si sarebbe potuto accertare che il progetto effettivamente assentito all’assemblea del 13 giugno 2013 non poteva essere quello datato giugno 2014 ma solo quello del marzo 2013.
Con atto depositato in data 2 ottobre 2015 si è costituito in giudizio il condominio “Comparto C” di via de Gasperi che, anche con successiva memoria depositata in data 5 ottobre 2015 ha preliminarmente eccepito l’inammissibilità del ricorso in quanto l’atto gravato sarebbe meramente confermativo del silenzio-diniego maturato sull’istanza di sanatoria e non impugnato tempestivamente. Il Condominio ha precisato in fatto che con ordinanza n. 261 del 17 settembre 2014, accertate le difformità dell’opera realizzata rispetto al progetto presentato a corredo della SCIA, il Comune di Termoli ha ordinato il ripristino dello stato dei luoghi eliminando tre lucernari e riportando il terrazzo alle misure originarie. Con riguardo ai rilievi proposti da parte ricorrente, il Condominio rileva che il sig. Raimondo non avrebbe avuto titolo a trasformare parte del in terrazzo ad uso esclusivo proprio; del resto lo stesso sig. Raimondo aveva chiesto al condominio l’autorizzazione sia pure sulla base di un progetto diverso da quello poi realizzato. At tale ultimo riguardo la discrepanza tra le date dovrebbe ricondursi ad un mero errore di sostituzione delle copertine dei progetti da parte dell’Amministratore del condominio. In ogni caso dalla deliberazione dell’11 luglio 2013 emergerebbe chiaramente che l’approvazione decisa dall’assemblea riguarderebbe un ampliamento minimo del terrazzo (1 mt.).
Con atto depositato in data 5 ottobre 2015 si è costituito anche il Comune di Termoli, eccependo preliminarmente l’inammissibilità del ricorso per mancata impugnativa del silenzio diniego formatosi sull’istanza di rilascio del permesso in sanatoria proposta dal ricorrente ed osservando, nel merito, che il ricorrente sarebbe privo della legittimazione a chiedere la sanatoria, trattandosi di intervento avente ad oggetto un bene di proprietà condominiale.
Con successive memorie le parti hanno ulteriormente insistito nelle proprie deduzioni ed eccezioni.
All’udienza pubblica del 22 febbraio 2017 la causa è stata trattenuta per la decisione.
Può prescindersi dall’esame delle eccezioni di inammissibilità e improcedibilità perché il ricorso è infondato nel merito.
Con il primo motivo di ricorso parte ricorrente lamenta la violazione dell’art. 10-bis della l. n. 241/1990, affermando che se il Comune avesse preventivamente comunicato al ricorrente i motivi ostativi all’accoglimento dell’istanza allora egli avrebbe potuto rilevare che il consenso del condominio all’intervento non era dovuto e che comunque i lavori erano stati anche approvati dall’assemblea.
Sennonché rileva il Collegio che il provvedimento di diniego della sanatoria ha natura di atto vincolato, per cui è da escludere la necessità di preannunciare i motivi ostativi all’accoglimento dell’istanza ai sensi dell’art. 10-bis della legge n. 241 del 1990, laddove emerga, come nella specie si vedrà a breve, che il contenuto dispositivo della determinazione non avrebbe potuto essere diverso, secondo quanto previsto dall’art. 21-octies della stessa legge n. 241 del 1990 (cfr. ex multis Cons. St., sez. VI, 17/12/2013, n. 6042).
Il Collegio deve, quindi, farsi carico dello scrutinio dell’ulteriore motivo con il quale parte ricorrente lamenta l’illegittimità del provvedimento gravato, in quanto il Comune avrebbe negato il Permesso in sanatoria sull’erroneo presupposto della necessaria previa approvazione da parte dell’assemblea condominiale della trasformazione del tetto in terrazzo ad uso esclusivo.
Il motivo non merita favorevole considerazione.
Sul punto il Collegio richiama il prevalente orientamento della giurisprudenza della Cassazione secondo cui, in tema di condominio, sono legittimi, ai sensi dell’art. 1102 c.c., sia l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purchè nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini, sia l’uso più intenso della cosa, purchè non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno; con la conseguenza che, per converso, deve qualificarsi illegittima la trasformazione – anche solo di una parte – del tetto dell’edificio in terrazza ad uso esclusivo del singolo condomino, risultando in tal modo alterata la originaria destinazione della cosa comune, sottratta all’utilizzazione da parte degli altri condomini (cfr., ad es., Cass. n. 1737 del 2005; Cass. n. 24414 del 2006 e Cass. n. 5753 del 2007).
Con riferimento alla sussistenza della facoltà, alla stregua del disposto dell’art. 1102 c.c., per il condomino dell’ultimo piano di un edificio condominiale di trasformare il tetto comune, la Cassazione ha affermato il principio secondo cui “in tema di condominio negli edifici, la cosiddetta “altana” (denominata anche “belvedere”), struttura tipica dei palazzi veneziani, non costituisce “nuova fabbrica” in sopraelevazione, agli effetti dell’art. 1127 c.c., in quanto dà luogo ad un intervento che non comporta lo spostamento in alto della copertura, mediante occupazione della colonna d’aria sovrastante il medesimo fabbricato, quanto, piuttosto, la modifica della situazione preesistente, attuata attraverso una diversa ed esclusiva utilizzazione di una parte del tetto comune, con relativo potenziale impedimento all’uso degli altri condomini; l’altana, piuttosto, consistendo in una modifica della situazione preesistente mediante una diversa ed esclusiva utilizzazione di una parte della porzione comune del tetto con relativo impedimento agli altri condomini dell’inerente uso, comporta la violazione del divieto stabilito dall’art. 1120 c.c., comma 2, essendo indubbio che gli altri condomini vengono privati delle potenzialità di uso (come quelle, ad es., riconducibili alla possibilità di installazione di antenne e alla riparazione o manutenzione della copertura stessa) della parte di tetto occupata dalla struttura dell’altana a beneficio esclusivo del condominio che l’ha realizzata” (cfr. da ultimo Cass. civile, sez. II, 15 novembre 2016, n. 23243).
In altre parole, qualora il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale provveda a modificare una parte del tetto trasformandola in terrazza (od occupandola con altra struttura equivalente od omologa) a proprio uso esclusivo, tale modifica è da ritenere illecita, non potendo essere invocato l’art. 1102 c.c., poiché non si è in presenza di una modifica finalizzata al migliore godimento della cosa comune, bensì all’appropriazione di una parte di questa, che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri, senza che possa assumere rilievo il fatto che la parte di tetto sostituita od occupata permanentemente continui a svolgere la funzione di copertura dell’immobile.
Stando così le cose le opere realizzate dal sig. Raimondo, implicando proprio la trasformazione di parte del tetto in terrazzo ad uso esclusivo, richiedevano la necessaria previa approvazione da parte dell’assemblea, restando altrimenti il ricorrente privo di legittimazione a richiedere il permesso in sanatoria.
Stabilito quindi che occorreva la previa approvazione da parte dell’assemblea condominiale, occorre stabilire se la delibera del 13 giugno 2013 che autorizzava un intervento da parte del sig. Raimondo abbia avuto ad oggetto proprio il progetto poi realizzato ovvero un intervento minore come, invece, afferma il condominio.
Al riguardo, pur a prescindere dalle date delle copertine dei progetti trasmessi al Comune dal Condominio, risulta decisivo che nel verbale dell’assemblea condominiale dell’11 luglio 2013 adottata a distanza di meno di un mese da quella del 13 giugno 2013 e prima dell’avvio dei lavori, è stato verbalizzato che l’intervento proposto dal sig. Raimondo (ed approvato alla precedente assemblea del 13 giugno 2013) avrebbe comportato la modifica dell’esistente terrazzino di appena un metro e non già di quattordici metri, mentre alcun riferimento vi era all’apertura dei 4 lucernari poi realizzati dal sig. Raimondo.
Non risulta che tale deliberazione sia stata poi impugnata e deve quindi ritenersi che tale fosse stata
la volontà assembleare, spiegandosi con la limitata portata dell’intervento anche la precisazione inserita nel verbale della stessa assemblea del 13 giugno 2013 secondo cui “ogni autorizzazione è fine a sé stessa” e quella inserita nel verbale dell’assemblea dell’8 aprile 2014 secondo cui il ricorrente avrebbe dovuto proporre la SCIS (e non il permesso di costruire che invece sarebbe stato necessario se l’intervento approvato fosse stato quello poi realizzato) .
In definitiva deve ritenersi che il sig. Raimondo non avesse la legittimazione a richiedere il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, mancando la necessaria approvazione del progetto da parte dell’assemblea condominiale.
In definitiva il provvedimento si appalesa scevro dai vizi denunciati in quanto ha correttamente respinto l’istanza di permesso di costruire in sanatoria, non ravvisando la sussistenza della delibera di approvazione da parte dell’assemblea del condominio intimato.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.
P.Q.M.
Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Molise (Sezione Prima)
definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.
Condanna parte ricorrente alla rifusione delle spese processuali nella misura di 500 euro in favore di ciascuna delle parti costituite oltre gli interessi e gli accessori di legge.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.
Così deciso in Campobasso nella camera di consiglio del giorno 22 febbraio 2017 con l’intervento dei magistrati:
Orazio Ciliberti, Presidente FF
Luca Monteferrante, Consigliere
Domenico De Falco, Referendario, Estensore
L’ESTENSORE
Domenico De Falco
IL PRESIDENTE
Orazio Ciliberti
IL SEGRETARIO
AMBIENTEDIRITTO.IT EDITORE