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PROPRIETA' TEMPORANEA, MULTIPROPRIETA'.
MATERIALI PER UNO STUDIO DEI LIMITI TEMPORALI
AL DIRITTO DI PROPRIETA'(*)
Guido Alpa, Mario Bessone, Andrea Fusaro
Per tradizione, il diritto di proprietà è considerato imprescrittibile (salvo l'operare
dell'usucapione) e non assoggettabile a limiti di tempo, cioè perpetuo.
Ma sono ormai numerose sono le figure di proprietà temporanea che si registrano
nella prassi, consolidate da tempo e comunque da prima delle fattispecie di proprietà
turnaria. Avvertiva Ugo Natoli nelle sue dispense di un corso sulla proprietà che
se genericamente si risolve la qualificazione in una indicazione di "provvisorietà"
o comunque di "transitorietà", si può essere tentati a procedere a un eccessivo
allargamento del fenomeno, al quale si va accennando che, certamente, non contribuirebbe
a renderne più chiara la sostanza. È, in effetti, quanto accade quando si comincia col considerare come tipiche manifestazioni del fenomeno stesso le ipotesi,
nelle quali la posizione del dominus appare ex lege accompagnata da una condizione
risolutiva (sia o pur no prefissato il tempo massimo entro il quale questa dovrebbe
verificarsi), sicché sussiste incertezza circa l'eventuale permanenza o la futura
caduta della situazione.
Tali, per es., sono le situazioni create da una donazione con patto di reversibilità
(artt. 791, 792), o da una vendita con patto di riscatto (artt. 1500 ss.), nelle quali tutt'ora
si continuano a vedere tipiche fattispecie di proprietà temporanea (cfr. per es. per
entrambe Barassi, Branca; per la prima soltanto invece, per es., Barbero, Pescatore).
In realtà, la qualifica di "temporaneità" alla situazione del donatario o del compratore,
nelle due ipotesi citate, potrebbe essere data soltanto a posteriori, cioè se e
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quando si sia veramente realizzato l'evento condizionante della prevista risoluzione.
Non certo a priori, poiché non è possibile dire a priori se il donatario, ed eventualmente
anche i suoi discendenti premorranno al donante, sicché i beni ritornino "liberi
da ogni peso" a questo; né se il venditore eserciterà nel termine massimo previsto
(art. 1501) il riscatto, comunicando al compratore la relativa dichiarazione e procedendo ai necessari rimborsi (art. 1503), in modo da ottenere la restituzione
della res e la reintegrazione dello status quo ante. Dall'altra parte, anche quando la
condizione risolutiva si sia verificata, la qualifica di temporaneità non potrà che avere
valore meramente descrittivo di una situazione di fatto ormai eliminata, in virtù
della c.d. retroattività reale della condizione (cfr. artt. 792, 1504, 1501 e vd. in gen.
artt. 1357, 1360), senza lasciare tracce apprezzabili, salve quelle marginali (e certamente
non tipicamente e necessariamente rapportabili alla esistenza, anche temporanea,
di un diritto dominicale) esaurentisi sul piano della semplice amministrazione (cfr. art. 1361 e vd. art. 1505 ultima parte).
Nei casi specifici che si sono ricordati, così come, del resto, in qualsiasi altro caso
di trasferimento della proprietà sotto condizione risolutiva (tale, per es., potrebbe
essere considerata anche la fattispecie, che fa capo al contratto estimatorio, art. 1556
ss.) la situazione dell'acquirente, sinché dura la pendenza della condizione, è certamente
caratterizzata da una sorta di provvisorietà, che non può essere confusa, però,
con la temporaneità, esaurendosi, piuttosto, nel senso di una attuale instabilità, che
può essere superata col definitivo consolidamento della situazione se la condizione
non si verifichi, ovvero con la eliminazione ex tunc della situazione stessa (che, quindi,
è come se non fosse mai esistita) se, al contrario, si abbia l'avveramento della condizione.
Una diversa conclusione potrebbe venire in considerazione, a ogni modo,se fosse modificato (per volontà delle parti in quanto la modificazione fosse in concreto
ammessa) il meccanismo della retroattività della condizione secondo la previsione
dell'art. 1360, co. 1° ultima parte. Se, cioè, fosse esclusa la retroattività in tutto
(escludendosi, quindi, anche una vera e propria funzione risolutiva della condizione
e assegnandosi, piuttosto, a questa una funzione in tutto analoga a quella del termine
finale) ovvero in parte (con la fissazione di un momento diverso e successivo a quello al quale normalmente la condizione retroagirebbe, cioè a quello della conclusione
dell'atto di alienazione, art. 1360, co. 1° cit.). In tali casi, infatti (tuttavia,
sempre a posteriori, quando la condizione si fosse verificata, perché soltanto allora la
determinazione temporale esplicherebbe la sua rilevanza), dovrebbe,
retrospettivamente, prendersi atto della esistenza di uno spatium temporis, più o meno lungo, a seconda
dei casi, rispetto al quale la situazione di proprietà (ora cessata) si dovrebbe
considerare come validamente esistita a tutti gli effetti, non essendo possibile la sua
eliminazione nel senso che si è già sommariamente accennato. Il che, in definitiva,
porterebbe a riconoscere, sia pure soltanto a posteriori, quel meccanismo che è tipico,
come si dirà fra poco, della fattispecie che dà vita alla proprietà temporanea.
Per evitare possibili equivoci, è opportuno precisare ancora che non ricorre tale
fattispecie in tutta una serie di casi, nei quali la attribuzione del diritto a un determinato
soggetto avviene in vista di un fine particolare (stabilito dalla legge ovvero in via meramente convenzionale). La situazione così creata ha, quindi, in certo senso
carattere eminentemente strumentale ed è destinata a venir meno in conseguenza del raggiungimento del fine, o, più precisamente, dell'atto (di disposizione) che di
volta in volta a tale raggiungimento è coordinato.
In questo senso, si può anche dire con una certa approssimazione che si tratta di
una situazione essenzialmente transitoria, che, tuttavia, si colora variamente nei
singoli casi a seconda della rilevanza che, in concreto, assume il fine, che ne ha determinato
il sorgere e ne giustifica l'esistenza. Sino a quando, peraltro, non sia prefissato
il momento nel quale, raggiunto o meno il fine la situazione debba automaticamente
estinguersi, non è, a rigor di termine, possibile parlare di una sua vera e propria temporaneità.
I casi che, dal punto di vista ora accennato, possono venire in considerazione, sono
diversi, e bisogna guardarsi dal procedere a troppo facili e semplicistiche assimilazioni.
Tipico appare un caso, che appartiene piuttosto al campo della proprietà
pubblica anziché a quello della proprietà privata, ma che può ricordarsi come esempio
particolarmente dimostrativo. Ed è quello della proprietà (fondiaria) degli Enti
di riforma agraria [sostanzialmente regolata dalla l. 12.5.1950, n. 230 (c.d. legge
Sila) e dalla l. 21.10.1950, n. 841 (c.d. legge Stralcio, con la quale si applicava la prima,
con modificazioni, ad altri territori suscettibili di trasformazione agraria e fondiaria)
se si prescinde dalla particolare regolamentazione relativa alla Regione Siciliana].
A questi Enti si acquistano (in via di espropriazione o in modo diverso, per
il momento non ha importanza) i terreni necessari all'attuazione della riforma agraria,
che dovrebbe essere attuata secondo le linee generali e per i fini sociali indicati
dall'art. 44 della Costituzione. Già questo fatto sta a dimostrare che quell'acquisto
non è fine a se stesso. E tale considerazione assume, agli effetti che qui interessano,
un significato ulteriore, se si pensa che la proprietà degli Enti di riforma deve servire
a intermediare la "assegnazione" delle terre ai lavoratori agricoli, e, quindi, in
ultima analisi l'acquisto della relativa proprietà a favore degli assegnatari.
Ora non vi è dubbio che questa particolare finalità attribuisca alla proprietà degli
Enti di Riforma delle caratteristiche tutte speciali (non è, per es., da escludere che
si possa veramente parlare in proposito di una proprietà-funzione), ma non sembra
che, tra tali caratteristiche, si possa ricondurre anche quella della "temporaneità",
se almeno tale qualificazione deve avere un significato preciso. Si può, piuttosto, dire
che, poiché si tratta d'una proprietà che, per sua natura, è destinata a esaurirsi se
e quando avrà raggiunto lo scopo in vista del quale è sorta, essa è da considerare come
"transitoria" o "contingente" (Pugliatti).
Sullo stesso piano deve anche essere posta la c.d. proprietà fiduciaria (alla quale,
del resto, quella degli Enti di riforma è stata, in certo senso, assimilata), basata su un
trasferimento, che trova la sua ragione nella fiducia riposta dall'alienante nell'acquirente,
e che è destinata a servire da strumento per il raggiungimento di uno scopo
ulteriore; e, cioè, a garanzia dell'adempimento di un'obbligazione (se la fiducia
è cum creditore), ovvero perché (se la fiducia è cum amico) l'acquirente dia ai beni una
destinazione (per lo più ritrasferendoli a un terzo), che l'alienante non può o non
vuole perseguire direttamente.
Anche qui si può ripetere quanto si è accennato per il caso precedente: la proprietà
del fiduciario è meramente contingente e collegata alla destinazione che (questa
volta in via negoziale) a essa è stata assegnata. Tale destinazione, tuttavia, esplica
la sua rilevanza creando delle particolari obbligazioni a carico del fiduciario (di ritrasferire
o di trasferire ulteriormente), ma senza incidere immediatamente sulla struttura del diritto di proprietà in quel senso che è caratteristico della determinazione
di temporaneità. Ciò appare ancora più evidente quando la "fiducia" si sia espressa attraverso una disposizione testamentaria (art. 627), giacché allora l'obbligazione
del fiduciario (di "trasferire i beni alla persona voluta dal testatore") degrada,
tutt'al più, al rango di una semplice obbligazione naturale (art. cit. co. 2°, art.
2034 c.c.).
Un discorso simile vale anche come riferimento ad alcune ipotesi, che sembrano
presentare qualche analogia con le precedenti. Tali, per es., quelle che ricadono nella
previsione degli artt. 1706 co. 2° e 1731, rispetto alle quali, appunto, si potrebbe,
allo stesso titolo, ravvisare la fisionomia della proprietà temporanea. Anche in queste,
in effetti, l'acquisto della proprietà da parte di un determinato soggetto (mandatario
ad acquistare o ad alienare; commissionario) ha carattere essenzialmente
strumentale e in certo senso episodico; avviene, cioè, in vista del e come mezzo per
il raggiungimento di uno scopo (Carraro), cioè per l'adempimento di un'obbligazione,
che comporta l'ulteriore trasferimento (a seconda dei casi, al mandante ovvero a terzi) del medesimo diritto. Ma anche questa volta, si può dire che la connessione
con lo scopo accennato non tocca la normale struttura del diritto di proprietà, che potrebbe avere sorte autonoma indipendentemente dall'attuazione
della obbligazione, alla quale strumentalmente risulta coordinato (contra, per ultimo,
Carraro), salve le normali conseguenze dell'inadempimento di questa.
Un'altra ipotesi, nella quale esplicitamente si è parlato di proprietà temporanea
è, infine, quella del diritto che il prenditore o il giratario di un titolo di credito
(artt. 1992 ss.) ha sul titolo medesimo considerato come documento e, in questo senso,
come res (Carraro). Ora, mentre sembra esatto che tale diritto sia da configurare come
un vero e proprio diritto di proprietà non è, invece, facile comprendere in che
cosa dovrebbe consisterne la temporaneità. Anche qui, in effetti, si fa appello al carattere
di strumentalità che, però, questa volta, sarebbe proprio non del diritto, bensì
della res che sarebbe un bene non in sé, ma "in quanto serve al titolare del rapporto
documentato" (per ottenere la prestazione cui è tenuto il debitore). Sicché, si dice, "si capisce che l'interesse del titolare del diritto a essere proprietario del documento
cessi quando il diritto è estinto o la titolarità" è trasferita a un altro soggetto.
In realtà, la "temporaneità" che, in tal modo, si mette in evidenza, sembra
non essere dissimile da quella di un diritto che abbia a oggetto una cosa consumabile
e che si estingue quando, in conseguenza della normale utilizzazione, questa sia
perita o sia divenuta comunque inutile avendo perduto certe sue qualità essenziali.
Come, però, non si può escludere che il dominus possa avere interesse a non consumare
la res e a conservarla per una serie di scopi diversi, da quelli che potrebbero essere
raggiunti con la sua utilizzazione, per così dire, naturale: così una analoga conclusione
può valere anche per il diritto sul documento. E basta questo a far ritenere
la considerazione di tale diritto come sottoposto a termine finale.
Senza insistere in una ulteriore rassegna di casi più o meno dubbi, si può già dire,
in base a quanto sin qui osservato, che il limite temporale non deve essere confuso
con l'eventuale carattere di instabilità impresso alla situazione dell'esistenza di
una condizione risolutiva, o con l'apparente transitorietà o contingenza della situazione
stessa, in quanto (ab externo) strumentalmente coordinata al soddisfacimento di uno scopo ulteriore. È poi anche possibile aggiungere che del tutto impropria appare
la qualifica di temporaneità, a volte ricollegata alla situazione in considerazione
della funzione tipicamente strumentale della res, che ne è oggetto.
Ciò conferma, in sostanza, che la qualifica suddetta ha e può avere senso soltanto
là dove sussista una precisa determinazione di durata della situazione, apparendo a
priori fissato il momento (purché certus an, anche se incertus quando), nel quale essa
dovrà cessare di esistere. È, dunque, alla esistenza di un termine finale, che occorre
fare riferimento. (U. Natoli, La proprietà. Appunti dalle lezioni, Milano, 1962, pp. 145-154).
Nel contesto di una riflessione dedicata a Il tempo e i confini delle cose (in
Giust. civ.,1984, II, pp. 327 ss.) Massimo Confortini raccorda il tema della proprietà
temporanea alla fattispecie di multiproprietà.
2. In via preliminare ritengo doveroso procedere a una puntualizzazione, che è anche un rilievo di carattere metodologico. Si è detto che la multiproprietà immobiliare
costituisce un ipotesi di diritto reale atipico; o, il che è sostanzialmente equivalente,
una forma di comunione caratterizzata dalla irreversibilità e immodificabilità
al patto relativo all'uso turniario del bene; che la multiproprietà azionaria si
realizza attraverso la creazione di società atipiche.
A me sembra che assegnare al fenomeno della multiproprietà la qualificazione di
"atipico", respingerlo, cioè, all'interno di una sconfinata classe definita in ragione
dell'elemento negativo della non appartenenza ai tipi noti, non equivalga a celebrare
una ennesima vittoria della autonomia contrattuale, ma significhi piuttosto arrendersi
di fronte alle caratteristiche di novità e originalità che esso presenta.
Con riguardo alla multiproprietà immobiliare, poi, parlare di un diritto reale atipico
significa aver già compiuto una scelta di fondo con riguardo al principio del numero chiuso dei diritti reali.
Non è certo mia intenzione di impegnarmi su un tema tanto arduo e di così vasto
respiro qual è quello della tipicità e del numero chiuso dei diritti reali, né intendo
polemizzare con gli interventi degli oratori che mi hanno preceduto. Solo avverto
il bisogno di segnalare che il punto di partenza della indagine da me svolta precede
la scelta fra tipico e atipico, sta prima dell'accettazione o della relazione della regola
del numero chiuso dei diritti reali.
Io credo che sia un dovere precipuo dell'interprete, prima di sacrificare all'idolo
dell'autonomia contrattuale il principio della tipicità dei diritti reali o delle società,
prima di compiere una scelta in ordine alla regola del numero chiuso dei diritti reali,
prima di arrendersi, insomma, di sperimentare tutte le risorse tecniche del sistema
e di sfruttare fino in fondo l'enorme patrimonio elaborato dalla nostra dottrina.
3. Quali sono i tratti caratteristici del fenomeno della multiproprietà?Dagli slogan pubblicitari inventati dagli operatori del settore per promuovere questa
nuova forma di investimento immobiliare e dalle formule coniate dai giuristi, emerge netto e limpido il problema della multiproprietà.
I primi, facendo leva su quell'ésprit de la propriété qui somneil chez touts les
italiens, offrono della multiproprietà l'immagine di un diritto reale avente per oggetto il
tempo; un diritto che in luogo di svolgersi nel tempo, sembra destinato a esercitarsi
sul tempo.
I secondi, nel tentativo di definire, con formula densa ed ellettica, i caratteri salienti
della figura, parlano di proprietà spazio-temporale, di diritto intermittente, di
proprietà periodica.
Ma da quegli slogans e da quelle formule traspare già con chiarezza il problema di
fondo della multiproprietà: esso è il problema delle cose nel tempo e nello spazio.
Cose Spazio Tempo. Sono queste le tre parole chiave della multiproprietà.
4. Cose e Spazio. L'abbinamento delle parole Cose e Spazio, quasi istintivamente ci
riporta con la memoria al tormentato dibattito che occupò la dottrina italiana ed
europea (Proudhon, Laurent; Crome, Gierke; Krainz-Pfaff; Leemann; Heymann) nell'arco del tempo compreso tra il secolo XIX E i primi decenni del secolo XX, intorno
alla nozione giuridica di spazio.
Da un lato, le teorie che configuravano lo spazio come una res suscettibile di appropriazione,
legate presso di noi agli illustri nomi di Coviello, Bonfante e Arangio-Ruiz, dall'altro, le teorie che negavano la possibilità di assumere lo spazio come una
realtà, sia pure solo giuridica, legate sopratutto al nome di Segré.
Frutto maturo di quella disputa dottrinaria l'opera di Carlo Maiorca il quale demolisce
il dogma della cosa in sé, scardina il concetto di bene in senso giuridico come
res e definitivamente libera la nozione giuridica del bene dal vincolo esclusivo
dello spazio.
Appena accennato in "Lo spazio e i limiti della proprietà fondiaria", il tema dei
rapporti tra le cose e lo spazio trova nel volume "Cosa in senso giuridico" compiuto
e convincente svolgimento.
Una concezione pregiuridica e materialistica della cosa, ammonisce Maiorca, non
ci permetterà mai di capire se "il fondo Corneliano sia in sé e per sé oggetto di un
solo diritto di proprietà o di tanti quanti sono […] gli ettari, di tanti quanti sono i
metri, i centimetri quadrati".
Ecco, io assumerei il nome di Maiorca come simbolo della liberazione della nozione
di bene dai paludamenti corporali e dal vincolo esclusivo dello spazio.
5. Cose e Tempo. Quasi contemporanea agli studi di Maiorca sulla cosa è un'opera
giovanile di Allara sulla proprietà temporanea. In un saggio del 1930, pubblicato su
"Il Circolo giuridico palermitano", si compie lo storico incontro tra la proprietà e il
tempo, un incontro vedremo, che è anche un primo e acuto spunto intorno al problema
dei rapporti tra cosa e tempo.
La proprietà temporanea di Allara non è soltanto la definitiva vittoria del pensiero
giuridico positivo sulle suggestioni e i fremiti giusnaturalistici; non è solo l'ardita
soluzione tecnica del problema del termine inerente al diritto.
La proprietà temporanea di Allara è, forse sopra di ogni altra cosa, la prima formulazione
teorica di una legge di coesistenza di due proprietà incidenti sulla medesima
cosa in senso empirico e materialistico; una cosa, che dal punto di vista giuridico, diviene
due beni definiti temporalmente dal termine.
Il termine definisce l'oggetto del diritto del proprietario "presente" e, contestualmente,
definisce l'oggetto del diritto del proprietario "futuro".
E non c'è dubbio che Allara intuì che il problema della limitazione temporale al
diritto di proprietà fosse, in primo luogo, un problema che riguarda e investe l'oggetto
del diritto.
In un quesito dal tono scolastico, ma che oggi si riempie quasi di un sapore profetico,
è contenuta una straordinaria intuizione di Allara in ordine al rapporto tra le Cose e il Tempo:
"Per ciò che riguarda l'entità della limitazione di tempo, si domanda se si possa
ancora parlare di proprietà quando la durata del diritto sia ridotta a un intervallo di
tempo molto ristretto. Può, per es. parlarsi della proprietà di un fondo per un giorno?
Così impostata la questione, essa si presenta di impossibile soluzione, poiché
non è dato, con riguardo esclusivo al tempo, di stabilire il taglio netto al di là del
quale resti pregiudicato il diritto di proprietà. Si deve avere invece riguardo all'oggetto
su cui ricade il diritto di proprietà e ritiene che venga meno quest'ultimo allorquando
la limitazione di tempo elimina del tutto lo sfruttamento a cui la cosa, per sua natura è destinata".
Si intravede, in questo brano di Allara, la brillante intuizione che il tempo non incide
direttamente sul contenuto del diritto, ma riguarda in primo luogo l'oggetto di esso; e inoltre, che la proprietà tollera limitazioni temporali spinte fino al limite
estremo oltre il quale la cosa perde ogni utilità. (Questo punto di Allara è, poi, ulteriormente
ribadito in uno scritto successivo sulle vicende, nel quale l'autore assimila significativamente l'ipotesi dell'inadempimento tardivo a quella dell'inadempimento
parziale.
Esso trova, inoltre, suggestivi punti di contatto con il pensiero di Osti,
che a proposito dei contratti a esecuzione continuata o periodica, veniva parlando
del tempo come di un parametro necessario per la determinazione dell'oggetto del
diritto).
Così come abbiamo assunto il nome di Maiorca per simboleggiare la definitiva liberazione
del concetto di bene dal vincolo esclusivo dello spazio, credo che a ragione
si possa assumere il nome di Mario Allara per simboleggiare l'incontro tra la teoria delle cose e il tempo.
6. Ma il passaggio dalla legge di coesistenza di due proprietà incidenti sulla medesima
cosa in senso naturalistico, alla multiproprietà, che io ritengo costituisca una
ipotesi di coesistenza di una pluralità di proprietà aventi per oggetto bensì la stessa
cosa in senso empirico e naturalistico, ma diversi beni in senso giuridico, questo passaggio,
dicevo, richiede una pausa di attenta riflessione.
Allara configura il tempo come una retta, come qualcosa che corre in avanti e,
perciò, egli non può concepire altra forma di coesistenza di proprietà sulla stessa cosa,
che non sia coesistenza di due diritti.
Il tempo, però, dal punto di vista della norma giuridica, non ha un andamento
rettilineo, ma (per restare a immagini geometriche) circolare. Esso non è qualcosa
che corre in avanti, ma qualcosa che torna su se stesso. Il legislatore non conosce
(di regola) l'1.5.1984 o il mese di maggio 1984, o la settimana che va dal 1 al 7 maggio
1984. Il legislatore conosce il primo maggio, il mese di maggio e la settimana che
va dal 1 al 7 maggio. Ed allora è bensì vero che vi è un solo 1.5.1984, ma i 1 maggio,
i mesi di maggio, le settimane che vanno dal 1 al 7 maggio, fintanto che il tempo continuerà
a essere scandito (a norma degli art. 2962 e 2963 c.c. e 153 c.p.c.) secondo le misure convenzionali del calendario Gregoriano ricorreranno ogni anno. Ci saranno
sempre.
Ed è proprio la circostanza che gli intervalli cronologici convenzionalmente individuati
dalla norma sono ricorrenti, che non solo rende possibile giuridicamente e logicamente la possibilità di scomporre la cosa nel tempo, ma dà pure ragione dell'enigma
di un diritto bensì perpetuo (cioè senza predeterminazione di un termine finale) ma temporalmente limitato (limitato, appunto a intervalli cronologici ricorrenti).
Il giorno 1 maggio, o la settimana 1-7 maggio di ogni anno esprimono (in "ogni
anno") la ciclicità ricorrente del tempo, il quale, pur fluendo, ripercorre per così
dire, la propria strada e perciò identici mesi e giorni e ore.
Quando affermiamo che il multiproprietario è titolare di un diritto di godimento
su un bene definito anche temporalmente, intendiamo dire che il diritto, una volta
nato, ha per oggetto un bene definito secondo un dato criterio di ciclicità.
7. Il corollario che discende dal discorso fin qui svolto è che la unicità corporale
della cosa non coincide con la unicità del bene in senso giuridico.
Come si accennava poc'anzi allo stesso modo in cui la circostanza che un fondo
possa essere misurato in metri o in centimetri non ci autorizza a moltiplicare le
situazioni di dominio per il numero dei sottomultipli dell'unità di misura presa
in considerazione, il fatto che nella ciclicità ricorrente del tempo il bene sia suscettibile
di essere misurato in giorni mesi od anni non autorizza a moltiplicare le situazioni
di dominio per il numero delle unità di misura adottate.
È forse vero, però, il contrario. E cioè che alla astratta possibilità riconosciuta al
proprietario di scomporre la unicità della cosa in una molteplicità di beni (diceva
Auricchio: dividere le cose significa moltiplicare la proprietà) operando una individuazione
nello spazio (pensiamo al caso della lottizzazione), con ogni probabilità è
costruibile una analoga possibilità di dividere le cose facendo impiego delle misure
convenzionali del tempo. Operando, cioè, una individuazione nel tempo.
Il metro e il giorno non sono misure dell'interesse giuridico, ma parametri necessari
per la individuazione dell'oggetto sul quale si appunta l'interesse.
8. Si apre qui l'ulteriore e grave problema dell'atto di individuazione.
Che una teoria dell'atto di individuazione non potesse prescindere da una netta
presa di posizione in ordine al concetto di bene in senso giuridico, aveva già con la
consueta acutezza intuìto Alberto Auricchio, il quale con suggestiva e rara puntualità
veniva parlando del rinnovarsi e moltiplicarsi della proprietà con l'unione e la
individuazione dei beni.
9. Concludendo, mi sembra di poter affermare che forse la strada da seguire per
offrire al fenomeno della multiproprietà un inquadramento dommatico soddisfacente,
non passa né attraverso la negazione del principio della tipicità dei diritti reali e delle società, né attraverso il rifiuto della regola del numero chiuso dei diritti
reali.
Neppure ritengo che essa debba muovere verso la oggettivazione del concetto di
tempo.
Forse le radici storiche del giovane istituto della multiproprietà vanno ricercate
non tanto nella comunione, intesa come contitolarità della proprietà, concorrenza di
diritti sulla cosa, quanto nelle elaborazioni tecniche intorno al concetto della proprietà
per piani orizzontali e cioè negli studi che si sono misurati con la difficoltà
concettuale di una coesistenza di proprietà incidenti sulla stessa cosa in senso empirico
(il fondo). Quella stessa res, che per un miracolo della logica già è stata moltiplicata
in una pluralità di beni in senso giuridico.
LA MULTIPROPRIETA'
Il fenomeno della multiproprietà in quest'ultimo quindicennio ha trovato una diffusione da tutti constatabile e ha ricevuto crescente attenzione da parte dei
giuristi, come illustra Guido Alpa nel saggio La multiproprietà nell'esperienza
contemporanea (in La multiproprietà, a cura di G. Alpa e M. Iasiello, Padova, 1993,
p. 2355).
1. "Multiproprietà": una formula da decodificare
Per il giurista, specie per il giurista italiano, l'espressione
"multicomproprietà"
(talvolta commutata in multicomproprietà, casa-vacanza a tempo, e così via) continua
a costruire una formula magica, tuttora da decodificare.
Sulla natura giuridica dell'operazione economica non si è consolidato un orientamento
unitario della dottrina, né si è riscontrato precedenti di qualche rilievo in giurisprudenza. Ciò è determinato dal fatto che i modelli seguiti acquistano connotati
di novità - per quanto riguarda il loro contenuto economico - mentre possono facilmente essere ascritti dalla disciplina tradizionale della proprietà, della comproprietà,
del contratto, per quanto riguarda i loro effetti.
Anche se la nomenclatura non è vincolante per il giudice, è certo che si trova in
presenza di un nuovo modo di usare la proprietà. Multiproprietà è espressione felice,
desunta dall'espressione francese nella quale il fenomeno ha avuto ampia diffusione
e notevoli apprezzamenti da parte della dottrina e delle categorie professionali
e degli utenti, in cui si esprime in modo sintetico la struttura del diritto, che
consiste nella titolarità comune di un diritto di proprietà (e quindi nella titolarità
di un diritto di "comproprietà", o di comunione) tra più persone.
Alla stessa stregua di qualsiasi altro diritto da esercitarsi in comunione, i singoli titolari
convengono i modi e le forme nelle quali esercitare il loro diritto, autolimitandone
i contenuti (e i poteri di autolimitazione sono infiniti, in un regime, come il nostro, che riconosce amplissima libertà ai poteri negoziali dei privati) e i tempi
di esercizio.
Nella multiproprietà, infatti, il titolare del diritto può esercitare il suo
diritto solo per una frazione di tempo ogni anno, beninteso per un periodo di anni
illimitato, essendo perpetuo quel diritto, alla stessa stregua di ogni diritto di proprietà
esclusivo e individuale.
Il significato dell'operazione è assai semplice: anzi che procedere all'acquisto di
uno o più locali, di un alloggio, di una piccola costruzione indipendente, limitando
la circolazione di una cospicua somma di denaro ed eventualmente ricorrendo a onerose condizioni di credito e nello stesso tempo circoscrivendo la fruizione dell'immobile
a brevi periodi di villeggiatura, ovvero prendere in locazione (ma senza fruire di servizi accessori) alcuni locali, si rende ora disponibile un'alternativa assai
vantaggiosa, si provvede una somma modesta, si "acquista" un periodo di fruizione,
alloggiando in locali che, a turno, sono offerti ai diversi partecipanti all'operazione.
I vantaggi economici del privato sono evidenti, anche perché la condizione dell'alloggio,
per regolamento interno, deve risultare sempre idonea all'uso, i "periodi" si possono costituire a oggetto di scambio tra i partecipanti, di vendita e di successione
mortis causa, e così via: circolano, giuridicamente, alla stessa stregua di un bene
immobile, e il loro prezzo è commisurato all'ampiezza dell'alloggio, all'ampiezza
del periodo, alla ricorrenza del periodo nell'arco dell'anno, alla stagione prescelta,
alla località interessata.
Si possono, in verità, individuare nell'operazione così organizzata, anche vantaggi
per la collettività: la concentrazione dei periodi e degli alloggi è garanzia di
concentrazione delle iniziative edilizie, sì che la fruizione degli immobili avviene evitando
la proliferazione delle abitazioni e la degradazione dell'ambiente; il rischio di perdere, per l'anno successivo, la possibilità di fruire dell'alloggio è un efficace
fattore psicologico a essere presenti, e quindi comporta un notevole afflusso di avventori
nella località prescelta,costituendo per parte sua elemento non trascurabile nell'economia della zona; l'organizzazione dei servizi interni all'insediamento promuove
l'occupazione locale; e i vantaggi indotti dall'operazione risultano quindi di qualche rilievo.
2. Le multiproprietà
Così come le operazioni economiche di multiproprietà possono avere vario contenuto
(e i regolamenti, acclusi ai depliant illustrativi, mostrano che assai diverse tra
loro sono le formule in uso) anche le forme giuridiche della multiproprietà possono
variare.
Occorre infatti precisare che la formula di "multiproprietà" è assai ampia, ricomprendendo
tipi di gestione alberghiera, o comunioni con servizi alberghieri che variano a seconda dei regolamenti interni. Per quanto sia difficile fare
generalizzazione si tratta di una figura ibrida che presenta caratteri tipici del contenuto della
proprietà turnaria (oggi impiegata anche per l'acquisto e l'armamento delle navi, e
di calcolatori elettronici) e talvolta anche i caratteri tipici del contratto d'albergo.
In uno dei primi studi sul tema si sottolineava infatti che sebbene accreditata dagli
stessi operatori del settore al fine (abbastanza scoperto) di superare le inevitabili resistenze
psicologiche che, almeno in un primo momento, incontrano presso il pubblico le proposte commerciali che fuoriescono dagli schemi ormai collaudati, la tendenza
ad accostare, sul piano pratico-economico, la posizione del "multiproprietario"
a quella tradizionale del proprietario immobiliare finisce con il porre in ombra taluni
aspetti caratteristici dell'operazione "multiproprietà", che sembrano piuttosto leggittimare
un parallelismo con il c.d. "contratto alberghiero". Basta infatti pensare
che, siccome un efficiente sistema di uso turnario del bene deve necessariamente evitare
nell'utente i fastidi e i tempi morti di norma connessi alla "presa in possesso" di
un appartamento, le singole unità vengono cedute non solo completamente ammobiliate
e fornite di tutti gli arredi e corredi, ma anche con l'assicurazione che nel complesso
immobiliare saranno gestiti servizi di reception, custodia, cambio settimanale della biancheria, pulizia dell'alloggio al termine di ogni turno, manutenzione, ecc.
Per altro verso, i regolamenti che reggono vari insediamenti turistici fanno immancabilmente
divieto ai "multiproprietari" di ospitare contemporaneamente in ciascun
appartamento persone in numero superiore ai posti-letto disponibili.
La tentazione di assimilare il residence destinato in "multiproprietà" a un grande
albergo diviene ancor più motivata se - come accade di regola - in esso funzioni un
servizio di bar ristorante (con possibilità di prestazioni anche presso i singoli appartamenti),
di discoteca, di pizzeria, di baby sitters, di locazione sci, ecc., cui gli
utenti possono accedere versando i relativi importi; ovvero se - come si verifica in
pochi casi - la società che cura le "vendite in multiproprietà" garantisca ai clienti,
attraverso la propria organizzazione commerciale, la possibilità, salvo eventuale conguaglio,
non solo di modificare in ogni momento il periodo di godimento turnario
o di trasferire il loro "diritto" su altro alloggio disponibile nello stesso insediamento
residenziale ovvero in analogo complesso sito in altra località, ma anche la facoltà
di scambiare un proprio "periodo-vacanza" con uno dei "multiproprietari" in un altro
dei residence dislocati in varie stazioni turistiche italiane e non, che siano, direttamente
o indirettamente, collegati all'organizzazione stessa.
Le formule giuridiche comprendono sia la multiproprietà fondata sulla comunione
sia quella sul contratto di società per azioni. Questo secondo modello è però
in pratica abbandonato, perché ha dato luogo a diversi inconvenienti, ed è parso
poco "commerciabile". Nel primo si distinguono due sottotipi: quello che comprende
la comunione dell'intero edificio (con annesse le pertinenze) e quello invece che comprende solo l'appartamento, cioè l'unità abitativa, venendo a comporre
un insieme di multiproprietà.
Ogni modello, e ogni sottotipo, presenta due aspetti fondamentali: l'aspetto tipicamente
proprietario, che attiene all'uso dell'unità immobiliare e quello alberghiero, che riguarda i servizi resi all'unità, i servizi comuni e i
"comforts" eventuali offerti agli utenti.
Per apprezzare il congegno tecnico è conveniente esaminare un regolamento
condominiale relativo alla proprietà turnaria costituita in un immobile precedentemente destinato a utilizzazione alberghiera:
A. Premesse, finalità e scopi
Regolamento di comunione tra i comproprietari dell'Albergo xy.
1) La S.p.a. è proprietaria dell'Albergo xy.
2) Nel quadro della realizzazione del proprio oggetto sociale, la S.p.a. intende porre
in vendita il detto Albergo in quote di comproprietà indivise, immodificabili e
non frazionabili, così da costituire una Comunione, e a tal fine ha predisposto la tabella
di suddivisione e identificazione delle quote, che è essa pure immodificabile per patto espresso e che si allega al presente Regolamento. (Alleg. A).
3) Fra gli scopi della Comunione vi è principalmente quello di attribuire a ciascuna
quota il diritto turnario esclusivo e permanente di godere, per determinati periodi settimanali di ciascun anno, di una specifica unità fra quelle costituenti l'Albergo,
a condizioni particolari e preferenziali di prenotazione e di utilizzo.
4) In correlazione a ciò il complesso dei beni oggetto della Comunione dovrà essere
concesso in affitto affinché nel complesso medesimo venga gestita ed esercitata
l'azienda alberghiera, nel rispetto della destinazione e di patti contrattuali, in forza
di contratto decennale da stipularsi e trascriversi, secondo lo schema che pure si
allega al presente Regolamento. (Alleg. B)
5) Tale contratto dovrà inoltre e per tanto alla sua scadenza essere rinnovato o, in
caso di anticipata risoluzione, sostituito da altro con eguali finalità e contenuti, sempre
nel rispetto della destinazione dell'Albergo e nel perseguimento degli scopi della
Comunione.
6) Con la vendita della prima quota si costituisce quindi la Comunione, con l'espressa
pattuizione che le norme del presente Regolamento sono vincolanti per tutti i comproprietari
dell'Albergo, e per i loro successori e/o aventi causa a qualsiasi titolo.
7) Nell'intento di rendere accessibile al maggiore numero di persone la partecipazione
alla Comunione e quindi al godimento turnario, anche nel quadro di un indirizzo di carattere sociale e turistico e di un quanto maggiore possibile avvicendamento
nell'utilizzo del servizio alberghiero, si precisa che a ciascun partecipante non potrà essere intestato per atto tra vivi un numero di quote superiore a otto settimane
[…].
2) Per espressa pattuizione contrattuale la destinazione turistico-alberghiera dell'Albergo
xy non potrà, in nessun caso, essere modificata.
Inoltre il complesso alberghiero, bene comune inteso nella sua unitarietà strutturale
e funzionale, non è divisibile, in quanto l'eventuale divisione in tutto o in parte
dei beni in comunione farebbe cessare, per questi ultimi, la possibilità di servire
all'uso e alla finalità cui sono destinati. Detti beni sono pertanto riconosciuti e dichiarati,
con vincolo perpetuo nel tempo, assolutamente immodificabili e indivisibili a norma dell'art. 1112 c.c.
3) Come già precisato sub A-4) e A-5), il complesso alberghiero dovrà essere concesso
in affitto, in forza di contratto decennale da stipularsi sulla base della bozza
allegata (alleg. B): tale contratto, alla sua scadenza convenzionale o anticipata, dovrà essere rinnovato
e/o sostituito da altro avente eguale finalità, costituendo esso strumento per l'attuazione
dello scopo della Comunione. Prevalente infatti, fra gli obblighi dell'affittuario,
è quello di riconoscere alla proprietà per ciascun anno un numero di "buoni" pari
al numero delle quote (a tal fine nel contratto di locazione è inserita una tabella eguale
a quella di cui sub A-2), che conferiscono a ciascuna quota il diritto di prenotazione
e di utilizzo della rispettiva unità dell'Albergo per il rispettivo periodo settimanale a
condizioni particolari e preferenziali; tali "buoni" saranno attribuiti ai comproprietari, in funzione delle quote cui si riferiscono, a cura
dell'amministrazione.
4) Fanno carico fra l'altro all'affittuario tutte le riparazioni e tutti gli interventi di
ordinaria manutenzione per quanto attiene al complesso a lui affittato, nonché l'obbligo
di curare il rinnovo delle licenze e delle autorizzazioni che lo riguardano, e
il rispetto delle norme di pubblica sicurezza, di quelle igieniche e sanitarie,
e in genere, di quelle amministrative riguardanti l'esercizio dell'Albergo.
5) Nel quadro del
regime di comproprietà indivisa dalla Comunione disciplinato dal presente
Regolamento, nonché nel rispetto della destinazione Alberghiera espressamente si
conviene:
a) che nella formazione della tabella di suddivisione e identificazione delle quote
di cui sub A-2) si è tenuto conto ai fini del godimento del solo periodo intercorrente
fra il 2/12 di ogni anno e il 5/11 dell'anno successivo;
b) che solo durante detto periodo a ciascuna quota di comproprietà spetta, infatti
e pertanto, il diritto di prenotazione e di utilizzo di cui sub A-3, perpetuo, turnario
ed esclusivo di una predeterminata unità immobiliare dell'Albergo per un
predeterminato periodo settimanale di ciascun anno;
c) che, infine e
pertanto, nel residuo periodo dal 6/11 al 1/12 di ogni anno, è escluso qualsiasi
godimento da parte dei comproprietari essendo prestabilita, ed espressamente
pattuita nel contratto di affitto, la chiusura dell'Albergo al fine di procedere
alle necessarie opere di revisione, pulizia generale, rinnovo, avvicendamento e
controllo.
D. Natura del regime di comproprietà e godimento turnario dell'Albergo xy
1) I comproprietari hanno diritto al godimento dell'unità immobiliare di loro spettanza
per il periodo di competenza, alle condizioni di prenotazione e di utilizzo di cui sub A-3) e in forza del "buono" di cui sub C-3), nel rispetto della destinazione alberghiera
delle unità medesime e del complesso, nonché della vigente legislazione
italiana e delle correlative disposizioni che saranno emanate dalla Direzione dell'Albergo
e portate a conoscenza dei clienti a mezzo di avvisi esposti nelle camere e nei
luoghi comuni.
2) Il "buono" di cui all'art. C-3) potrà essere utilizzato dai comproprietari direttamente,
ovvero essere ceduto a terzi a titolo oneroso o gratuito. La cessione dovrà essere comunicata alla Direzione dell'Albergo.
3) Ciascun "buono" attribuirà al portatore il diritto di godere dei servizi pertinenziali
ed essenziali dell'Albergo (ossia di quelli inerenti l'alloggiamento, la custodia, le
operazioni di immissione, la consegna e il rilascio delle unità immobiliari, la pulizia delle
stesse e dei relativi servizi igienici, il cambio della biancheria, il servizio telefonico interno,
l'uso degli impianti di televisione, condizionamento filo diffusione, nonché di
ogni altro impianto di cui le unità immobiliari sono dotate, la pulizia generale delle
parti comuni e in genere dell'intero Albergo) con uno sconto del 70% sulla tariffa.
4) I "buoni" saranno utilizzabili solo per il periodo di ciascun anno sugli stessi
indicato.
5) Il comproprietario che non potesse o non intendesse utilizzare il "buono" nei
modi e nei termini di cui al presente Regolamento, dovrà farne pervenire comunicazione
scritta alla Direzione dell'Albergo almeno 45 giorni prima dell'inizio del relativo
periodo di prenotazione. La comunicazione avrà effetto solo per il periodo dell'anno cui il "buono" si riferisce.
In conseguenza della comunicazione la Direzione dell'Albergo sarà libera di utilizzare
l'unità immobiliare cui il "buono" si riferisce, attribuendo a terzi il godimento
al prezzo corrente della tariffa in vigore.
Il 40% di quanto così venisse incassato dalla Direzione dell'Albergo dovrà, a titolo
di corrispettivo, da questa essere versato all'amministratore della Comunione, il
quale provvederà ad accreditarlo al titolo del "buono".
6) La validità di ciascun "buono" decadrà dalle ore 18 del giorno successivo a quello
iniziale del periodo di prenotazione e, qualora entro il predetto termine il possessore
del buono stesso non si sia presentato, la Direzione dell'Albergo sarà libera di utilizzare l'unità immobiliare relativa attribuendone a terzi il godimento al prezzo
corrente della tariffa in vigore. Anche in questo caso il 40% di quanto venisse così incassato dalla Direzione dell'Albergo
dovrà, sempre a titolo di corrispettivo essere da questa versato all'amministratore
della Comunione, il quale provvederà ad accreditarlo al titolare del "buono".
7) In deroga a quanto previsto ai numeri 5) e 6) di questo articolo, ciascun possessore
di un "buono" potrà, eccezionalmente e ove ne sussista una giusta causa, utilizzare
l'unità immobiliare oggetto della prenotazione con ritardo sul termine di inizio
e/o per un periodo inferiore a quello della prenotazione stessa, ben inteso
dandone tempestiva comunicazione alla Direzione dell'Albergo e in ogni caso corrispondendo
a questa l'importo dovuto per i servizi pertinenziali essenziali, di cui al
n. 3) del presente articolo, per l'intero periodo in questione.
8) Ciascun possessore di un "buono" potrà utilizzare l'unità immobiliare cui il buono stesso si riferisce dalle ore 16 del giorno di inizio del periodo di prenotazione
e fino alle ore 10 del giorno successivo a quello finale del periodo indicato sulla
tabella. L'unità immobiliare dovrà quindi essere lasciata libera da persone, cose e oggetti
personali al massimo entro le ore 10 del menzionato giorno successivo a quello finale
nel rispetto della destinazione dell'Albergo e dei diritti di tutti gli altri comproprietari. L'utilizzazione dovrà avvenire secondo il normale uso di una camera di albergo,
rispettando quindi tutte le normative stabilite dagli organi amministrativi competenti,
nonché le particolari disposizioni che, anche subordinatamente a tali normative,
saranno emanate dalla Direzione dell'Albergo e portate a conoscenza dei clienti a mezzo di avvisi esposti nelle camere e nei luoghi comuni. Nel periodo dell'utilizzo dell'unità si dovranno avere cura e il rispetto massimi per
i beni affidati, mantenendo e conservando i beni stessi in perfetto stato di efficienza,
di ordine e di decoro, e informando immediatamente la Direzione dell'Albergo di ogni guasto, rottura e/o riparazione che si rendessero necessari. All'atto di ciascun rilascio la Direzione dell'Albergo dovrà accertare lo stato dei
beni restituiti, e provvederà ad addebitare il costo di eventuali riparazioni e/o sostituzioni
causate dal comproprietario o dal cessionario del "buono".
9) Nelle singole unità immobiliari non potranno essere alloggiate contemporaneamente
persone in numero maggiore di quello dei posti letto di cui l'unità stessa è dotata.
10) Tutte le norme del presente Regolamento sono vincolanti, per i familiari dei
comproprietari e/o per i cessionari dei "buoni", dai quali ciascun comproprietario
si impegna, sotto la sua personale responsabilità, a farle rispettare.
11) Il versamento dei corrispettivi dovuti in caso di mancato utilizzo dei "buoni
", e di cessione quindi a terzi del godimento delle relative unità immobiliari, dovrà
essere effettuato ogni trimestre dalla Direzione dell'Albergo all'Amministratore
della Comunione, specificando all'atto di ogni versamento le unità immobiliari,
i relativi buoni e i rispettivi periodi di prenotazione cui i corrispettivi stessi si riferiscono.
È datata 26 ottobre 1994 la direttiva 94/47/CE del Parlamento Europeo e del Consiglio "Concernente la tutela dell'acquirente per taluni aspetti dei contratti
Relativi all'acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale dei beni Immobili ":
Il Parlamento Europeo e il Consiglio dell'Unione Europea, visto il trattato che istituisce
la Comunità europea, in particolare l'art. 100 A, vista la proposta della Commissione,
visto il parere del Comitato economico e sociale, deliberando in conformità alla procedura di cui all'art. 189 B del trattato,
1) considerando che le disparità tra legislazioni nazionali in materia di contratti
relativi all'acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di uno o più beni
immobili sono tali da comportare ostacoli al buon funzionamento del mercato interno, distorsioni di concorrenza e barriere fra mercati nazionali;
2) considerando che la presente direttiva è volta a creare una base minima di
norme comuni in materia che consentano di garantire il buon funzionamento del mercato
interno e, in tal modo, la tutela degli acquirenti; che è sufficiente che tali norme
riguardino le transazioni contrattuali soltanto negli aspetti relativi all'informazione sugli elementi costitutivi del contratto, le modalità della trasmissione
di tale informazione, le procedure e modalità di risoluzione e di recesso; che lo strumento adeguato per raggiungere il suddetto obbiettivo è costituito da una direttiva;
che pertanto la presente direttiva rispetta il principio di sussidiarietà;
3) considerando che la natura giuridica dei diritti che formano oggetto dei contratti
contemplati dalla presente direttiva differisce notevolmente da uno Stato membro
all'altro; che è quindi opportuno riferirsi in modo sintetico a queste diverse legislazioni
fornendo una definizione sufficientemente ampia di tali contratti, senza che ciò implichi un'armonizzazione a livello comunitario della natura giuridica dei
diritti in questione;
4) considerando che la presente direttiva non mira a regolamentare le modalità
di conclusione, negli Stati membri, di contratti di utilizzazione a tempo parziale di
uno o più beni immobili né le base giuridiche di detti contratti;
5)considerando che, nella prassi, i contratti concernenti l'acquisizione di un diritto
di utilizzazione a tempo parziale di uno o più beni immobili differiscono dai
contratti di locazione; che tale differenza si manifesta, tra l'altro nelle modalità di
pagamento;
6) considerando che si osserva sul mercato che taluni alberghi, residenze alberghiere
o altre strutture turistiche residenziali analoghe sono interessati da transazioni
contrattuali simili a quelle che hanno reso necessaria la presente direttiva;
7) considerando che è opportuno evitare indicazioni incomplete, ovvero che possano
indurre in errore, nelle informazioni riguardanti in maniera specifica la vendita
di diritti di utilizzazione a tempo parziale di uno o più beni immobili; che tali
informazioni devono essere integrate da un documento complementare che deve essere a disposizione di chiunque ne faccia richiesta; che le informazioni contenute
in tale documento devono far parte del contratto di acquisizione di un diritto di
utilizzazione a tempo parziale di uno o più beni immobili;
8) considerando che, allo scopo di garantire all'acquirente un elevato livello di tutela
e date le caratteristiche particolari dei sistemi di utilizzazione a tempo parziale
dei beni immobili, il contratto di acquisizione di un diritto di utilizzazione a tempo
parziale di uno o più beni immobili deve contenere alcuni elementi minimi;
9) considerando che per stabilire una protezione efficace degli acquirenti in tale
settore è opportuno precisare gli obblighi minimi a carico dei venditori nei confronti
degli acquirenti;
10) considerando il contratto di acquisizione di un diritto di utilizzazione a tempo
parziale di uno o più beni immobili deve essere redatto nella lingua o in una delle
lingue dello Stato membro o in una delle lingue dello Stato membro di cui egli è
cittadino, purché si tratti di una delle lingue ufficiali della Comunità; che occorre
prevedere una traduzione conforme al contratto ai fini dell'espletamento delle necessarie
formalità nello Stato membro in cui è situato il bene;
11)considerando che, per offrire all'acquirente la possibilità di valutare meglio gli
obblighi derivanti dai contratti conclusi e i diritti relativi, è opportuno concedergli
un termine entro il quale egli possa recedere dal contratto senza indicarne le ragioni,
tenendo conto del fatto che il bene immobile è spesso situato in uno Stato e sottoposto a una legislazione diversi da quelli dell'acquirente;
12) considerando che la richiesta, da parte del venditore, di anticipi di pagamento
prima della scadenza del termine entro il quale l'acquirente può recedere dal contratto, può ridurre la tutela dell'acquirente; che è quindi opportuno vietare gli
anticipi prima della scadenza del predetto termine;
13) considerando che, in caso di risoluzione o di recesso da un contratto di acquisizione
di un diritto di utilizzazione a tempo parziale di uno o più beni immobili il prezzo sia interamente o parzialmente coperto da un credito concesso all'acquirente,
dal venditore o da terzi sulla base di un accordo concluso tra questi e il venditore, occorre prevedere che il contratto di credito sia risolto senza applicazione
di penali;
14) considerando che esiste in alcuni casi il rischio di privare il consumatore dalla
tutela concessa dalla presente direttiva, designando il diritto di un paese terzo come
diritto applicabile al contratto; che conseguentemente è opportuno prevedere disposizioni miranti a prevenire tale rischio;
15) considerando che spetta agli stati membri emanare provvedimenti volti ad assicurare
l'adempimento degli obblighi del venditore, hanno adottato la presente direttiva:
Art. 1. La presente direttiva ha per oggetto il ravvicinamento delle disposizioni
legislative, regolamentari e amministrativi degli Stati membri relativi alla tutela degli
acquirenti per alcuni aspetti dei contratti direttamente o indirettamente riguardanti
l'acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di uno o più beni immobili.
La presente direttiva verte unicamente sulle disposizioni concernenti gli aspetti
delle transazioni contrattuali connessi con:
- l'informazione sugli elementi costitutivi del contratto e le modalità di trasmissione
di tale informazione;
- le procedure e le modalità di risoluzione e di recesso.
Nel rispetto delle norme generali del trattato gli Stati membri mantengono le loro
competenze riguardo agli altri aspetti, tra l'altro per la determinazione della norma
giuridica dei diritti che formano oggetto dei contratti contemplati dalla presente
direttiva.
Art. 2. Ai fini della presente direttiva, si intende per:
- "contratto direttamente o indirettamente riguardante l'acquisizione di un diritto
di godimento a tempo parziale di uno o più beni immobili" (in proseguo: contratto),
un contratto o un insieme di contratti concluso per almeno un periodo di tre anni con
il quale direttamente o indirettamente, dietro corrispettivo di una certa somma globale,
un diritto reale ovvero un altro diritto vertente sul godimento di uno o più beni immobili,
per un periodo determinato o determinabile dell'anno non inferiore a una settimana,
è costituito o forma oggetto di un trasferimento o di un impegno di trasferimento;
- "bene immobile", un immobile o parte di esso, per uso di abitazione, su cui verte
il diritto oggetto del contratto;
- "venditore", la persona fisica o giuridica che, nelle transazioni contemplate dalla
presente direttiva e nell'ambito della sua attività professionale, costituisce, trasferisce
o s'impegna a trasferire il diritto oggetto del contratto;
- "acquirente", la persona fisica a cui, nelle transazioni contemplate dalla presente
direttiva, per scopi che si possono considerare estranei alla sua attività professionale,
viene trasferito il diritto oggetto del contratto, o a favore della quale è costituito
il diritto oggetto del contratto.
Art. 3. 1) Gli Stati membri prevedono nella loro legislazione disposizioni adeguate
affinché il venditore sia tenuto a consegnare a ogni persona che richieda informazioni
sul bene immobile o sui beni immobili un documento a tal fine. Oltre a una descrizione generale del bene o dei beni, il documento contiene almeno informazioni
succinte e precise sugli elementi indicati nell'allegato, lettere da a) a g), i) e
l)e indica come si possono ottenere ulteriori informazioni.
2) Gli Stati membri prevedono nella loro legislazione che tutte le informazioni di
cui al paragrafo 1 che devono figurare nel documento ivi citato facciano parte integrante
del contratto.
Salvo esplicito accordo delle parti, eventuali modifiche alle informazioni
contenute nel documento di cui al par. 1 possono essere determinate solo da circostanze
indipendenti dalla volontà del venditore.
Le modifiche apportate alle informazioni devono essere comunicate all'acquirente
prima della conclusione del contratto. Il contratto deve indicare esplicitamente tali
modifiche.
3) La pubblicità relativa al bene immobile in questione fa riferimento alla possibilità
di cui al par. 1 e indica il luogo dove esso può essere richiesto.
Art. 4. Gli Stati membri prevedono nella loro legislazione:
- che il contratto deve essere obbligatoriamente stipulato per iscritto, e contenga
almeno gli elementi citati nell'allegato,
- che il contratto e il documento di cui all'art. 3, par. 1 debbano essere redatti nella
lingua o in una delle lingue dello Stato membro in cui risiede l'acquirente oppure,
a scelta di quest'ultimo, nella lingua o in una delle lingue dello Stato membro di cui egli è cittadino, purché si tratti di una delle lingue ufficiali della Comunità.
Tuttavia, lo Stato membro in cui risiede l'acquirente può imporre che in ogni caso
il contratto sia redatto almeno nella sua lingua o nelle sue lingue, purché si tratti di
una delle lingue ufficiali della sua Comunità e - che il venditore debba fornire all'acquirente una traduzione conforme dal contratto
nella lingua o in una delle lingue dello Stato membro in cui è situato il bene immobile, purché si tratti di una delle lingue ufficiali della Comunità.
Art. 5. Gli Stati membri prevedono nella loro legislazione i seguenti elementi:
1) oltre alle possibilità offerte all'acquirente dalle legislazioni nazionali in materia
di inefficacia dei contratti, l'acquirente:
- ha il diritto di recedere dal contratto stesso, senza indicarne le ragioni, entro
dieci giorni civili dalla firma del contratto da ambo le parti oppure dalla firma da
ambo le parti di un contratto preliminare vincolante. Se il decimo giorno è festivo,
il termine è prorogato fino al giorno feriale successivo;
- se il contratto non contiene le informazioni di cui alle lettere a), b), c), d1), d2),
h), i), l) e m) dell'allegato al momento della firma del contratto da ambo le parti di
un contratto preliminare vincolante, ha il diritto di recedere dal contratto stesso entro
i successivi tre mesi. Se entro detto termine in tre mesi sono fornite le suddette
informazioni, da tale momento l'acquirente disporrà del primo termine indicato nel
primo trattino;
- se, allo scadere del termine di tre mesi di cui al secondo trattino, non si è avvalso
del diritto di recesso e se il contratto non contiene le informazioni di cui alle
lettere a), b), c), d1), d2), h), i), k), l), e m) dell'allegato, ha il diritto di disporre,
a decorrere del giorno successivo a tale scadenza, del termine previsto al primo
trattino.
2) Se l'acquirente intende esercitare i diritti di cui al punto 1 esso invia, prima dello
scadere del termine, alla persona il cui nome e indirizzo figurano a tal fine nel
contratto una comunicazione che costituisca un mezzo di prova conformemente alle
legislazioni nazionali, secondo le modalità nello stesso previste ai sensi della lettera
l) dell'allegato. Il termine si considera rispettato ogni qualvolta la comunicazione
di cui sopra, sempreché avvenuta per iscritto, venga inviata entro e non oltre la scadenza del termine stesso.
3) Se esercita il diritto di cui al punto 1, primo trattino, l'acquirente è tenuto a rimborsare
se del caso solo le spese che, conformemente alle legislazioni nazionali, vengono
sostenute per la stipulazione del contratto e il recesso e che corrispondono ad atti
da espletare tassativamente prima dello scadere del periodo di cui al punto 1, primo
trattino. Le suddette spese devono essere espressamente menzionate nel contratto.
4) Se esercita il diritto previsto nel punto 1, secondo trattino, l'acquirente non è
tenuto ad alcun rimborso.
Art. 6. Gli Stati membri prevedono nella loro legislazione misure intese a vietare
il versamento di acconti da parte dell'acquirente prima della fine del periodo di esercizio
del diritto di recesso.
Art. 7. Gli Stati membri prevedono nella loro legislazione che:
- se il prezzo è interamente o parzialmente coperto da un credito, concesso dal
venditore, o - se il prezzo è interamente o parzialmente coperto da un credito concesso all'acquirente
da terzi in base a un accordo tra questi e il venditore, il contratto di credito
sia risolto di diritto, senza alcuna penale, qualora l'acquirente eserciti il diritto
di risoluzione o di recesso di cui all'art. 5.
Gli Stati membri stabiliscono le modalità di risoluzione del contratto di credito.
Art. 8. Gli Stati membri prevedono nella loro legislazione che un eventuale clausola
secondo cui l'acquirente rinuncia ai benefici dei diritti previsti dalla presente
direttiva o secondo cui il venditore è esentato dalle responsabilità derivanti dalla presente
direttiva, non vincoli l'acquirente, alle condizioni stabilite dalla legislazione
nazionale.
Art. 9. Gli Stati membri prevedono le misure necessarie affinché, indipendentemente
dalla legislazione applicabile, l'acquirente non sia privato dalla tutela accordata dalla presente direttiva, se il bene immobile è situato nel territorio di uno stato
membro.
Art. 10. Gli Stati membri definiscono nella loro legislazione i mezzi da attuare in
caso di inosservanza della disposizioni della presente direttiva.
Art. 11. La presente direttiva non osta a che gli Stati membri adottino o mantengano
in vigore disposizioni più favorevoli in materia di tutela dell'acquirente nel settore
da essa disciplinato, nel rispetto degli obblighi derivanti dal trattato.
Art. 12. Gli Stati membri mettono in vigore le disposizioni legislative, regolamentari
e amministrative necessarie per conformarsi alla presente direttiva entro trenta
mesi dalla pubblicazione nella Gazzetta ufficiale delle Comunità europee. Essi ne
informano immediatamente la Commissione.
Quando gli Stati membri adottano tali disposizioni, queste contengono un riferimento
alla presente direttiva o sono corredate di un siffatto riferimento all'atto della
pubblicazione ufficiale. Le modalità del riferimento sono decise dagli Stati membri.
Gli Stati membri comunicano alla Commissione il testo delle disposizioni di diritto
interno che essi adottano nel settore disciplinato dalla presente direttiva.
Art. 13. Gli Stati membri sono destinatari della presente direttiva.
Allegato. Elementi minimi che deve contenere il contratto di cui all'art. 4
a) L'identità e il domicilio delle parti, con indicazione esatta della qualità giuridica
del venditore, al momento della conclusione del contratto, nonché dell'identità
e del domicilio del proprietario;
b) la natura del diritto oggetto del contratto e una clausola che precisi quali sono
le condizioni di esercizio di tale diritto nel territorio dello Stato membro in cui sono
situati il bene o i beni e se tali condizioni siano state soddisfatte o, in caso contrario,
quali condizioni occorra ancora soddisfare;
c) quando il bene è determinato, una descrizione di tale bene e della sua ubicazione;
d) qualora il bene immobile sia in costruzione:
1) lo stato di avanzamento dei lavori di costruzione;
2) una stima ragionevole del termine per il completamento del bene immobile;
3) se si tratta di un bene immobile determinato, il numero della licenza edilizia e
il nome e indirizzo completi della o delle autorità competenti in materia;
4) lo stato di avanzamento dei lavori relativi ai servizi comuni che consentono l'agilità
del bene immobile (collegamento alla rete di distribuzione di gas, elettricità,
acqua e telefono);
5) le garanzie relative sull'effettiva realizzazione del bene immobile e, in caso di
mancato completamento dello stesso, quelle relative al rimborso di pagamenti effettuati
ed eventualmente le modalità d'applicazione di queste garanzie;
e) i servizi comuni (luce, acqua, manutenzione, raccolta di rifiuti) cui l'acquirente
ha o avrà accesso e le relative condizioni;
f) le strutture comuni quali piscina, sauna, ecc., cui l'acquirente ha o avrà eventualmente
accesso e, se del caso, le relative condizioni;
g) i principi applicabili in materia di manutenzione e riparazione del bene immobile,
nonché amministrazione e gestione dello stesso;
h) l'indicazione precisa del periodo durante il quale può essere esercitato il diritto
oggetto del contratto ed eventualmente la durata del regime instaurato; la data a
partire dalla quale l'acquirente potrà esercitare il diritto oggetto del contratto;
i) il prezzo che l'acquirente dovrà pagare per l'esercizio del diritto oggetto del
contratto; la stima dell'importo che l'acquirente dovrà versare per l'utilizzazione
degli impianti e servizi comuni, la base di calcolo dell'importo degli oneri connessi all'occupazione
del bene immobile da parte dell'acquirente, degli oneri legali obbligatori (tasse, imposte e diritti) nonché delle spese amministrative accessorie (gestione,
manutenzione e riparazione);
j) una clausola che menzioni che l'acquisto non comporterà alcuna spesa, onere
o obbligo diversi da quelli stabiliti nel contratto;
k) la possibilità o meno di partecipare a un sistema di scambio e/o vendita del diritto
oggetto del contratto, nonché i costi eventuali qualora il sistema di scambio e/o di
vendita sia organizzato dal venditore, o da un terzo da questi designato nel contratto;
l) informazioni sul diritto di risoluzione del contratto e di recesso del medesimo
e l'indicazione della persona alla quale devono essere comunicati un'eventuale risoluzione
o un eventuale recesso, con precisazione altresì della o delle modalità cui è necessario attenersi per detta comunicazione; l'indicazione precisa della natura e
dell'importo delle spese che l'acquirente che eserciti il diritto di recesso è tenuto a
rimborsare, conformemente all'art. 5, punto 3 della presente direttiva; eventualmente,
informazioni sulle modalità per risolvere il contratto di credito connesso al contratto in caso di risoluzione o di recesso;
m) la data e il luogo in cui il contratto viene firmato da ciascuna delle parti.
In tempi successici la direttiva comunitaria è stata variamente recepita, nel
modo che illustra Giorgio De Nova:
La Direttiva è stata attuata in Germania con la Teilzeit-Wohnrechtsgesetz del 20.12.1996;
nel Regno Unito con le Time Share Act 1992; in Olanda con la l. 24.3.1997, che introduce
nel c.c. gli artt. 48a e 48g; in Austria con la l. 27.3.1997, n. 32; in Danimarca con
la l. 2.4.1997; in Irlanda con le Regulation del 13.5.1997; in Finlandia con la l. 11.12.1997;
in Francia con la l. 98-566 dell'8.7.1998, che novella il code de la
consommation; in Spagna con la l. 42/1998 del 15.12.1998, che detta una organica
disciplina, sia civile sia fiscale; quanto all'Italia, l'art. 41 della l. 24.4.1998, n. 128 (la l. comunitaria 1995-1997),
ha dettato i seguenti criteri di delega: "1. L'attuazione della direttiva 94/47/CE del
Consiglio si informa ai seguenti principi e criteri direttivi:
a) prevedere che il venditore sia tenuto a consegnare a ogni soggetto interessato
un documento, con le caratteristiche di cui all'art. 3 della direttiva, redatto nella lingua
o in una delle lingue dello Stato membro di residenza dell'acquirente, ovvero, a scelta di quest'ultimo, nella lingua o in una delle lingue dello Stato membro di cui
egli è cittadino, purché si tratti di una lingua ufficiale dell'Unione europea, nonché
una traduzione conforme del contratto nella lingua o in una delle lingue dello Stato
membro in cui è situato il bene immobile, purché si tratti di una delle lingue ufficiali
dell'Unione europea;
b) prevedere che il contratto di acquisto del diritto di godimento sul bene immobile
sia redatto per iscritto nella lingua o in una delle lingue dello Stato membro in cui risiede l'acquirente, oppure, a scelta di quest'ultimo, nella lingua o in una delle
lingue dello Stato membro di cui lo stesso cittadino, purché si tratti di una delle
lingue ufficiali dell'Unione europea, e che debba contenere gli elementi di cui all'allegato
della direttiva;
c) prevedere che l'acquirente eserciti il diritto di recesso, alle condizioni e nei casi
stabiliti dall'art. 5 della direttiva, senza sottoposizione ad alcuna penalità;
d) prevedere la risoluzione di diritto dell'eventuale contratto di concessione di
credito, erogato dal venditore, o dal terzo in base a un accordo tra questi e il venditore,
qualora sia esercitato il diritto di recesso di cui alla lettera c);
e) prevedere l'inefficacia di ogni clausola contrattuale o patto aggiunto di rinuncia
dell'acquirente ai diritti previsti dal decreto legislativo o di esonero del venditore
dalle responsabilità nello stesso previste;
f) prevedere, salvo quanto stabilito dalla lettera e), i casi di nullità dei contratti stipulati
in violazione delle norme del decreto legislativo e un corrispondente sistema
sanzionatorio per l'operatore commerciale;
g) prevedere l'obbligatorietà per il venditore di fornire garanzie
fideiussorie, bancarie o assicurative, a favore degli acquirenti.
1. Il legislatore delegato dovrà prevedere, per tutte le controversie derivanti dall'applicazione
delle norme dettate dal decreto legislativo, la competenza territoriale inderogabile del giudice del luogo di residenza o di domicilio dell'acquirente, se
ubicati nel territorio dello Stato".
La recezione è intervenuta con il d.lgs. 9.11.1998, n. 472, che qui si commenta.
Dato il ritardo nella recezione, si pone il problema dell'applicazione diretta della
Direttiva nel periodo che va dal 29.4.1997 al 12.2.1998, data di entrata in vigore del
d.lgs. 472/1998.
A mio parere la Direttiva può essere considerata di immediata applicazione, con
la conseguenza che, in relazione ai contratti stipulati tra il 29.4.1997 e il 12.2.1998
l'acquirente può chiedere la condanna dello Stato italiano al risarcimento del danno
che gli sia derivato dalla difformità del contratto che ha stipulato rispetto ai requisiti
previsti dalla Direttiva.
Il d.lgs. 472/1998 non prevede norme transitorie (a differenza della legge di attuazione
tedesca, che dispone la non applicazione ai contratti stipulati prima della sua entrata in vigore).
Si pone dunque il problema se esso si applichi anche ai contratti stipulati prima
della sua entrata in vigore. Se il contratto di godimento a tempo parziale ha effetti
reali, il decreto non si applica, perché gli effetti del contratto precedentemente concluso
si sono esauriti al momento della conclusione. Se il contratto ha a oggetto un diritto di credito, ritengo sia applicabile il principio secondo cui lo ius superveniens
si applica ai contratti a tempo indeterminato, e non invece ai contratti a tempo determinato.
Il legislatore comunitario si è trovato di fronte a notevoli differenze tra gli ordinamenti
dei paesi membri in materia di contratti di godimento a tempo parziale di immobili:
durante i lavori preparatori della Direttiva si è sottolineato che il titolare
di un siffatto diritto è considerato come socio di una società civile in Francia, come
proprietario in Portogallo, come conduttore a vita in Grecia, come membro di un club nel Regno Unito. Di qui la scelta di disciplinare soltanto alcuni profili (informazione
e scioglimento) e di lasciare la disciplina dei profili ulteriori agli Stati membri:
in particolare quello della natura giuridica del diritto oggetto del contratto. La
disciplina della Direttiva è dunque destinata a "creare una base minima di norme
comuni" (considerando n. 2) per una pluralità di tipi contrattuali, tra loro diversi
quanto a struttura ed effetti, ma tutti volti al raggiungimento di una medesima finalità
economica. Ritroviamo qui la soluzione dell'intervento normativo a livello di gruppo di contratti, di cui abbiamo altra volta parlato in via generale.
Di fronte a una soluzione siffatta da parte del legislatore comunitario, il legislatore
di ciascun stato membro si trova di fronte a una alternativa: o recepire la
Direttiva come disciplina dell'informazione e dello scioglimento del particolare tipo di contratto
che nel proprio ordinamento è lo strumento per attribuire un diritto di godimento
a tempo parziale, o recepire la Direttiva come disciplina dell'informazione e dello scioglimento di un pluralità di tipi contrattuali.
La prima soluzione è adottata dal Regno Unito. Il Regno Unito aveva promulgato
nel 1992 il Timeshare Act per disciplinare i "rights to cancel certain agreements
about timeshare accomodations" e cioè contratti che attribuiscono il diritto, esercitabile
per un meno di tre anni, di utilizzare una "living accomodation" per "intermittent
periods of short duration". Per attuare la Direttiva sceglie la via della novella
al Timeshare Act, introducendo le statuizioni della Direttiva in tema di informazione
e di scioglimento e lasciando per il resto ferma la disciplina del timesharing. La seconda
soluzione è stata adottata dalla Francia e dalla Germania. La Francia aveva promulgato nel 1986 la legge relativa alle "sociétés
d'attribution d'immeubles en jouissance a temp partagé", e recepisce la Direttiva come disciplina dell'informazione
e dello scioglimento per ogni contratto che attribuisca un diritto di godimento a tempo parziale, e dispone che tale disciplina si applica anche al contratto di sottoscrizione
o di cessione della partecipazione nelle suddette società. La Germania, che non aveva una disciplina legislativa sul tema, ha adottato la Direttiva come disciplina
dell'informazione e dello scioglimento per ogni contratto che attribuisca il diritto di godimento a tempo parziale.
L'Italia si trova a non avere alcuna legge in materia, e a conoscere, come si è detto una prassi molto differenziata. Era dunque giocoforza che l'Italia
adottasse la seconda soluzione, e così è stato fatto.
Ciò non significa, tuttavia, che le previsioni della Direttiva e le disposizioni del decreto
legislativo di attuazione portino davvero senso, vuoi che il diritto oggetto del
contratto sia un diritto di credito, vuoi che il diritto oggetto del contratto sia un diritto
reale. L'intenzione della Comunità di disciplinare soltanto alcuni profili, e di
lasciare agli Stati membri la disciplina degli altri aspetti - in primo luogo quello della
natura del diritto oggetto del contratto - è di per sé chiara. Altro è, purtroppo,
che sia attuabile. Se qualcuno ci dicesse che intende disciplinare alcuni profili di un
contratto, indipendentemente dal fatto che tale contratto sia una vendita o invece
una locazione, non gli daremmo molto credito. Dovremmo dunque, nel commentare il decreto, articolo per articolo chiederci se la norma rilevi per il caso che oggetto
del contratto sia un diritto personale di godimento o invece per il caso che oggetto
del contratto sia un diritto reale ovvero per entrambi i casi. Qui possiamo anticipare che la previsione di un contratto di credito a favore dell'acquirente appare
in concreto plausibile se il contratto ha a oggetto un diritto reale, e che lo stesso
può dirsi per il rilascio di una fideiussione per l'utilizzazione della costruzione
dell'immobile.
Nel commento dei singoli articoli del decreto si avrà cura di sottolineare coincidenze
e difformità rispetto alla Direttiva. Qui si può anticipare che il decreto innova
rispetto alla Direttiva all'art. 4, in cui prevede l'obbligo del venditore di utilizzare
il termine "multiproprietà" soltanto quando il diritto oggetto del contratto è un
diritto reale; che l'art. 6 vieta al venditore di esigere o ricevere dall'acquirente somme
sino alla scadenza dei vari termini concessi per il recesso (e non solo sino alla
scadenza del primo termine di 10 giorni, come prevedeva - esplicitamente - l'art. 6
della Direttiva); che l'art. 9 tutela l'acquirente dalle conseguenze della scelta della
legge applicabile soltanto quando l'imponibile si trova in Italia, mentre la Direttiva
estendeva tale tutela a tutti i casi in cui l'immobile si trovi in uno Stato membro.
3. Il rapporto con le altre discipline di tutela del consumatore
Il "considerando" n. 14 della Direttiva fa riferimento all'acquirente chiamandolo
"consumatore", e l'art. 2 della Direttiva, cui corrisponde l'art. 1, co. 1° del decreto,
definisce l'acquirente con espressioni che richiamano definizioni già note di consumatore.
La disciplina in commento si pone dunque come disciplina di tutela di quel particolare
consumatore che è l'acquirente di un diritto di godimento di immobili a tempo parziale. In base ai principi che regolano il rapporto tra lex generalis e lex posterior
specialis all'acquirente di multiproprietà si applicherà, la dove la disciplina speciale
nulla prevede, sia la disciplina sulle clausole vessatorie di cui agli artt. 1469 bis
ss. c.c., sia la disciplina prevista dalla l. 30.7.1998, n. 281.
Se il contratto di godimento a tempo parziale di immobili è negoziato fuori dei
locali commerciali si applica il d.lgs. 15.1.1992, n. 50, e se si tratta di contratto a distanza
si applica la Direttiva 20.5.1997, n. 97/7 CE. Il rilievo è importante sopratutto
per identificare le condizioni e gli effetti del recesso. Al riguardo si deve tener
conto di quanto dispone l'art. 13 della Direttiva n. 97/7:
"1. Le disposizioni della presente direttiva si applicano nella misura in cui non esistano,
nell'ambito della normativa comunitaria, disposizioni particolari che disciplinano
globalmente taluni contratti a distanza. - 2. Quando una normativa comunitaria specifica contiene disposizioni che disciplinano solo determinati aspetti della
fornitura di beni o della presentazione di servizi, tali disposizioni, e non le disposizioni
della presente direttiva, sono applicabili per detti aspetti specifici del contratto
negoziato a distanza".
4. Il rapporto con la disciplina delle locazioni
Come si è accennato, meglio si dirà infra, al par. 5, accanto al diritto reale di godimento
a tempo parziale dell'immobile si colloca il diritto personale di godimento.
E poiché il tipo contrattuale che si caratterizza per avere a oggetto la concessione
di un diritto personale di godimento è la locazione, si pone il problema del rapporto
tra disciplina del contratto di godimento (personale) a tempo parziale di immobile
e disciplina della locazione.
Ciò, in particolare, con riferimento alla l. 9.12.1998, n. 431, che riforma la disciplina
della locazioni non abitative. L'art. 1, co. 2° di tale legge dispone che "le disposizioni
di cui agli artt. 2, 3, 4, 7, 8 e 13 […] non si applicano […] b) agli alloggi
locati esclusivamente per finalità turistiche". Risultano così inapplicabili alle locazioni
turistiche le norme degli artt. 2, 3, 4, e 8, che individuano e regolano i nuovi
contratti di locazione anche sul piano fiscale l'art. 7, che attiene all'esecuzione di
provvedimenti di rilascio, l'art. 13, che disciplina la nullità.
Rimane da chiedersi se le altre norme in tema di locazione si applichino al contratto
che ha a oggetto un diritto personale di godimento a tempo parziale. Credo di no, e non tanto perché il corrispettivo è globale (sottolinea la modalità Direttiva),
quanto perché all'acquirente vengono forniti anche servizi che vanno oltre il mero godimento dell'immobile.
(G. De Nova, Introduzione, in G. De Nova e P.F. Giuggioli e C. Leo, La multiproprietà,
IPSOA, Milano, 1999)
All'indicato ordine di problemi poi naturalmente occorre adesso guardare nella prospettiva delineata dai successivi svolgimenti della normativa,della riflessione scientifica e del diritto giurisprudenziale(continua ).
(**)
INDICE DEL PRIMO VOLUME
Nozione e rilevanza costituzionale
PREMESSA 7
CAPITOLO PRIMO
Per una definizione della proprietà 9
1.1 La proprietà nel vocabolario giuridico 9
1.2 La prospettiva costituzionale 20
1.3 Nel quadro dei diritti dell'uomo 22
1.4 Le new properties 29
CAPITOLO SECONDO
La proprietà nei modelli stranieri e attraverso la comparazione 45
2.1 La proprietà nei modelli stranieri notevoli 45
2.1.A) Property 45
2.1.B) Proprieté 66
2.1.C) Eigentum 74
2.2 Lo ius aedificandi 79
2.3 L'espropriazione 92
2.4 Le immissioni 100
2.5 Diritti e rimedi in prospettiva comparatistica 107
2.6 Il trust 119
2.7 Trasferimento della proprietà e sistemi di pubblicità 125
2.8 Il numero chiuso dei diritti reali 140
471
CAPITOLO TERZO
La prospettiva dell'analisi economica 149
3.1 Un metodo di studio della proprietà. L'analisi economica del diritto 149
3.1.A) Introduzione 149
3.1.B) Le premesse dell'analisi economica del diritto:
il teorema di Coase 151
3.1.C) Diritto di proprietà e teoria economica 161
3.1.D) Costi transattivi e disciplina della proprietà:
la tesi di Posner 165
3.1.E) Costi transattivi e disciplina della proprietà:
la tesi di Calabresi e Melamed 170
3.1.F) La letteratura successiva 178
3.1.G) Alcuni ripensamenti 180
3.2 I property rights nell'analisi economica 207
3.2.A) La prospettiva rimediale 207
3.2.B) Il matrimonio tra comparazione e analisi economica 210
3.2.C) In tema di property rights 228
3.3 Il numero chiuso dei diritti reali tra teoria economica e property law 235
3.4 Le new properties nell'analisi economica 252
CAPITOLO QUARTO
La funzione sociale della proprietà 257
4.1 La proprietà nella Costituzione repubblicana del 1948.
I lavori dell'Assemblea Costituente 257
4.2 Le diverse letture dell'art. 42 Cost. 262
4.3 Le garanzie costituzionali della proprietà privata 279
4.4 La funzione sociale della proprietà. Profili storici e ideologici 291
4.5 Proprietà privata ed espropriazione 297
4.6 L'occupazione acquisitiva 304
4.7 La funzione sociale e la "socialità" nella Costituzione 318
4.8 La funzione sociale e la Costituzione materiale 320
4.9 Gli statuti della proprietà e la disciplina dei beni 331
4.10 La funzione sociale alla vigilia del nuovo millennio 340
CAPITOLO QUINTO
La proprietà e le proprietà 357
5.1 La proprietà tra diritto soggettivo e interesse legittimo 357
5.2 La proprietà e le proprietà 365
5.3 La proprietà conformata e la proprietà vincolata 369
5.4 Titolarità individuale e fruizione collettiva (beni culturali
e ambientali) 381
5.5 La proprietà edilizia 386
5.5.A) Le peculiarità della proprietà edilizia 386
5.5.B) Il bene "casa" e il diritto all'abitazione 389
5.5.C) La disciplina urbanistica ed edilizia 400
5.5.D) La proprietà dei suoli urbani 409
5.6 La proprietà agraria 412
5.6.A) La proprietà agraria e la disciplina del Codice civile 412
5.6.B) La proprietà agraria nella Costituzione 415
5.6.C) La legislazione speciale del primo dopoguerra:
la riforma agraria 423
5.6.D) L'accesso alla proprietà contadina e il diritto di prelazione
a favore dei coltivatori diretti 426
5.6.E) La tipizzazione dei contratti agrari 432
5.7 La proprietà dei gruppi 437
5.8 La proprietà fiduciaria 456
5.9 La proprietà-garanzia 465
Tavola delle abbreviazioni dei periodici italiani citati 470
INDICE DEL SECONDO VOLUME
POTERI DEI PRIVATI E STATUTO DELLA PROPRIETA'
IL CODICE CIVILE E LE LEGGI SPECIALI
CAPITOLO PRIMO
Dal Codice napoleonico al modello contemporaneo 7
1.1 I poteri del proprietario nella definizione di "proprietà"
del codice napoleonico 7
1.2 Le definizioni di "proprietà" nei codici italiani preunitari 21
1.3 La proprietà nello statuto albertino 25
1.4 La disciplina della proprietà nel Codice civile italiano del 1865 29
1.5 Proprietà e impresa. La vicenda del conflitto tra proprietari
terrieri e imprenditori di trasporti ferroviari 45
1.6 Proprietà e intervento dello Stato. Le opere pubbliche
e i lavori pubblici 55
1.7 Le trasformazioni del diritto di proprietà: (a) La proprietà
come potere relativo, limitato dal diritto pubblico 60
1.8 (b) L'idea di "funzione sociale" della proprietà nelle elaborazioni
del socialismo giuridico 73
1.9 (c) La legislazione di guerra 83
1.10 (d) La funzione sociale nei testi costituzionali. La Costituzione
di Weimar 87
1.11 Verso una nuova definizione di proprietà. L'interventismo
corporativo e la codificazione del 1942 95
1.12 La legislazione speciale. Proprietà agraria e proprietà edilizia 115
1.13 L'evoluzione successiva 128
CAPITOLO SECONDO
Una vicenda da concettuale: il numero chiuso dei diritti reali 149
2.1 Introduzione 149
2.2 La definizione di un dogma: la tesi di Venezian 152
2.3 Il diritto di cacciare sul fondo altrui. Uso e servitù irregolari 156
2.4 La trascrizione degli obblighi personali 171
2.5 Il principio del numero chiuso dei diritti reali sullo sfondo
della crisi del modello tradizionale di proprietà 183
2.6 Convenzioni di lottizzazione, asservimenti, cessioni di cubatura 207
2.7 La vicenda dei diritti reali nella dottrina recente 239
CAPITOLO TERZO
L'oggetto del diritto di proprietà 251
3.1 La nozione di oggetto del diritto di proprietà 251
3.2 I limiti all'appropriazione 263
3.2.A) Res nullius, caccia e pesca, le energie 263
3.2.B) Lo statuto del corpo umano 268
3.2.C) L'informazione, i programmi per elaboratori 271
3.2.D) Suolo e sottosuolo 277
3.3 L'ambiente come bene 290
CAPITOLO QUARTO
I limiti temporali al diritto di proprietà 301
4.1 La proprietà temporanea 301
4.2 La multiproprietà 308
CAPITOLO QUINTO
Il contenuto dei poteri del proprietario 323
5.1 Le limitazioni nell'interesse pubblico 323
5.2 La disciplina urbanistica ed edilizia 357
5.2.A) Nozione e ambito dell'urbanistica 357
5.2.B) La facoltà edificatoria 384
5.2.C) Autonomia privata e disciplina urbanistica 394
5.3 Il potere dei privati di vincolare la destinazione d'uso dei beni 414
5.4 La legislazione vincolistica 423
5.5 Immissioni e tutela della salute 430
Tavola delle abbreviazioni dei periodici italiani citati 446
448