* DIRITTO URBANISTICO – EDILIZIA – Rilascio del permesso di costruire – Rapporti tra privati – Condizione di interclusione assoluta o relativa del fondo oggetto della richiesta – Difetto di disponibilità di idoneo passaggio – Diniego del permesso di costruire – Legittimità.
Provvedimento: Sentenza
Sezione: 1^
Regione: Piemonte
Città: Torino
Data di pubblicazione: 10 Luglio 2014
Numero: 1199
Data di udienza: 12 Giugno 2014
Presidente: Balucani
Estensore: Pescatore
Premassima
* DIRITTO URBANISTICO – EDILIZIA – Rilascio del permesso di costruire – Rapporti tra privati – Condizione di interclusione assoluta o relativa del fondo oggetto della richiesta – Difetto di disponibilità di idoneo passaggio – Diniego del permesso di costruire – Legittimità.
Massima
TAR PIEMONTE, Sez. 1^ – 10 luglio 2014, n. 1199
DIRITTO URBANISTICO – EDILIZIA – Rilascio del permesso di costruire – Rapporti tra privati – Condizione di interclusione assoluta o relativa del fondo oggetto della richiesta – Difetto di disponibilità di idoneo passaggio – Diniego del permesso di costruire – Legittimità.
Il rilascio del permesso di costruire avviene nell’ambito del rapporto pubblicistico e non si estende ai rapporti tra privati, in quanto la lesione di diritti dei terzi non discende direttamente dal rilascio del titolo, ma solo dalla fisica realizzazione dell’opera, contro la quale può chiedersi tutela davanti al giudice civile (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 10 dicembre 2007, n. 6332). Nondimeno, tale affermazione va completata con una serie di principi correttivi: a) Il primo è costituito dal fatto che il titolo abilitativo non può prescindere dal possesso dei titoli proprietari da parte del richiedente (art. art. 11, d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380; cfr. Cons. Stato, sez. V, 07 settembre 2009, n. 5223; id., sez. IV, 7 settembre 2007 n.4703 e 7 luglio 2005 n. 3730); b) Al contempo, il rilascio del titolo edilizio presuppone la presenza di opere di urbanizzazione primaria e secondaria, pari agli standards urbanistici minimi prescritti, ivi incluse le vie di collegamento al sistema viario pubblico (Cons. Stato, sez. V, 31 ottobre 2013, n. 5251; id., sez. VI 06 maggio 2013, n. 2416); c) Da ciò consegue che la condizione di interclusione assoluta o relativa del fondo oggetto della richiesta di intervento non attiene esclusivamente ai rapporti civilistici del richiedente con i terzi, ma concerne propriamente un presupposto necessario di legittimazione della parte richiedente, ai sensi del cit. art. 11. primo comma del d.lgs. n.380. In conclusione, il difetto della disponibilità di idoneo passaggio di collegamento alla via pubblica costituisce, ove appurabile ex actis, un elemento procedimentalmente ostativo, per il quale legittimamente deve negarsi il rilascio del permesso di costruire.
Pres. Balucani, Est. Pescatore – G.P. (avv.ti Ludogoroff, Ferrero e Benedetto) c. Comune di San Giorgio Canavese (avv. Santilli)
Allegato
Titolo Completo
TAR PIEMONTE, Sez. 1^ - 10 luglio 2014, n. 1199SENTENZA
N. 01199/2014 REG.PROV.COLL.
N. 00329/2010 REG.RIC.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Piemonte
(Sezione Prima)
ha pronunciato la presente
SENTENZA
sul ricorso numero di registro generale 329 del 2010, proposto da:
Giuseppina Paglia, rappresentata e difesa dagli avv.ti Riccardo Ludogoroff, Alberto Ferrero e Mario Benedetto, con domicilio eletto presso il primo in Torino, corso Montevecchio, 50;
contro
Comune di San Giorgio Canavese, rappresentato e difeso dall’avv. Giorgio Santilli, con domicilio eletto presso il medesimo in Torino, via Paolo Sacchi, 44;
nei confronti di
Celestina Galetto, Domenico Galetto e Roberto Galetto, rappresentati e difesi dagli avv.ti Alessandro Sciolla e Sergio Viale, con domicilio eletto presso il primo in Torino, corso Montevecchio, 68;
per l’annullamento
del permesso di costruire n. 19/09, rilasciato dal Responsabile dello Sportello unico edilizia del Comune di San Giorgio Canavese al sig. Domenico Galetto in data 6 agosto 2009 ed avente ad oggetto “realizzazione edificio residenziale in zona urbanistica RC10”.
Visti il ricorso e i relativi allegati;
Visti gli atti di costituzione in giudizio di Comune di San Giorgio Canavese e di Celestina, Domenico e Roberto Galetto;
Viste le memorie difensive;
Visti tutti gli atti della causa;
Relatore nell’udienza pubblica del giorno 12 giugno 2014 il dott. Giovanni Pescatore e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;
Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.
FATTO
1. La signora Paglia è proprietaria dei terreni siti in San Giorgio Canavese e distinti a C.T. al Fg. VIII, mapp. nn. 999, 1397, 1053, 1262 e 934, nonché dei fabbricati ad uso civile abitazione ivi insistenti.
Verso la fine di settembre 2009, a seguito di formale istanza di accesso agli atti, ha avuto visione del permesso di costruire n. 19/09, rilasciato in data 6 agosto 2009 in favore di Domenico Gaietto, per la realizzazione di due nuove unità abitative collocate in due autonomi edifici sul confinante fondo distinto a C.T. al Fg. VIII, mapp. n. 1406.
Nel progetto assentito sono indicate due vie di accesso al sito, delle quali l’una corrente sui terreni della signora Paglia e l’altra su aree di proprietà di terzi.
Con particolare riferimento alla prima “strada di accesso”, essa verrebbe a collegare la via Umberto I con la proprietà Gaietto, passando per il vicolo Goito e per le particelle nn. 934, 1397 e 999 di proprietà della ricorrente.
Nel progetto, la strada risulta indicata mediante un tratto di penna privo di quote e solo parzialmente coincidente con il tracciato di una servitù costituita sul fondo della ricorrente nel 1931 a favore della proprietà Gaietto nell’ambito ed esclusivamente al fine dello svolgimento di attività agricole intraprese sul fondo dominante.
Nella realtà, il tracciato consisterebbe in una pista non asfaltata, non battuta né altrimenti visibile sul fondo, che attraversa tre cancelli e presenta una larghezza variabile con valore massimo di circa 3 metri.
La seconda “strada di accesso”, che congiunge anch’essa la via Umberto I con la particella n. 1406 corre per il primo tratto in adiacenza alla viabilità pubblica, su proprietà di soggetti terzi; almeno tale porzione ha una larghezza massima di circa 4 metri.
2. Ritenendo il permesso di costruire n. 19/09 gravemente viziato ed illegittimo, la signora Paglia ha impugnato lo stesso con ricorso straordinario al Presidente della Repubblica del 7 gennaio 2010.
A seguito della trasposizione del gravame in sede giurisdizionale ed alla costituzione in giudizio del Comune di San Giorgio Canavese e dei controinteressati, questa Sezione ha sospeso con ordinanza n. 326/10 dell’8 maggio 2010 l’esecutività del permesso di costruire n. 19/09, invitando l’amministrazione comunale a riesaminare il titolo alla luce dei rilievi svolti nel ricorso introduttivo.
A quanto consta, il Comune, dopo aver richiesto e ricevuto, tra giugno e luglio 2010, le osservazioni formulate dalla ricorrente e dai controinteressati, ha omesso di assumere qualsivoglia ulteriore atto o provvedimento.
3. In ricorso sono stati dedotti tre motivi di doglianza.
3.1 Con il primo, la ricorrente ha evidenziato come, alla luce dei principi generali in materia edilizio – urbanistica, il progetto di intervento sottoposto all’ Amministrazione comunale al fine del rilascio del titolo concessorio non contenga tutti gli elementi e le indicazioni necessarie acché la P.A. possa valutare compiutamente caratteristiche, portata e conformità alla normativa nazionale e locale dell’intervento stesso (P.R.G.C. e Regolamento Edilizio comunale).
In particolare, nel progetto de quo le vie d’accesso al fondo oggetto di edificazione non risultano né quotate né corredate da misurazioni in ordine alla larghezza, sicché va escluso che l’amministrazione abbia avuto modo di verificare la loro compatibilità con le previsioni in materia di strade, contenute nel Regolamento Edilizio.
Il Comune, d’altra parte, a fonte di tali carenze, avrebbe dovuto, prima di rilasciare il titolo edilizio, svolgere idonea attività istruttoria volta a verificare se le vie d’accesso indicate dal richiedente possedessero le caratteristiche prescritte dalla normativa di riferimento. La duplice omissione, nel progetto e nell’attività di verifica rimessa al Comune, connota di illegittimità il permesso di costruire rilasciato al signor Gaietto.
3.2 Con il secondo motivo di ricorso, la ricorrente ha rilevato come l’art. 57 del Regolamento edilizio del Comune di San Giorgio Canavese preveda, al comma terzo, che “le strade private a servizio di residenze con più unità abitative devono avere larghezza minima di 5, 00 m., … “.
Il successivo comma quarto stabilisce che “le strade private a servizio di residenze con una sola unità abitativa devono avere larghezza minima di 3.50 m. e raggio di curvatura, misurato alla mezzeria della carreggiata, non inferiore a 6, 75 m.”.
Infine, il comma settimo dispone che le prescrizioni di cui ai commi terzo e quarto si applicano anche alle “nuove costruzioni”.
Ciò premesso, si fa rilevare in ricorso come il tracciato corrente sulla proprietà Paglia, indicato nel progetto quale collegamento tra la via pubblica ed il lotto sul quale è prevista l’edificazione di due nuove unità abitative, ha pacificamente una larghezza massima di appena 3 metri (in diversi punti lo stesso risulterebbe persino più stretto). Di conseguenza, tale via di accesso al fondo presenterebbe caratteristiche del tutto incompatibili (e, anzi, in puntuale contrasto) con la disciplina dettata dall’art. 57 del Regolamento edilizio.
Discorso identico vale per la seconda “strada di accesso”: perlomeno nel primo tratto, insistente sulla proprietà Meinardi, essa ha una larghezza che non supera i 4 metri.
Sotto tale profilo, pertanto, il permesso di costruire n. 19/09 risulterebbe in contrasto con la normativa edilizia vigente nel Comune di San Giorgio Canavese.
In via di strettissimo subordine, la ricorrente rileva come il tracciato posto sulla proprietà della ricorrente sia collocato in parte nell’area a cortile prospiciente l’abitazione della signora Paglia e come, per percorrere lo stesso sino alla proprietà Gaietto, sia necessario aprire (e richiudere) tre cancelli. Pertanto, anche a prescindere dalla eccepita violazione di legge, tale tratto risulterebbe assolutamente inidoneo all’utilizzo per il traffico veicolare giornaliero derivante dalle necessità delle nuove abitazioni.
Dal che deriverebbe un ulteriore vizio del permesso di costruire, da eccesso di potere per manifesta illogicità ed irragionevolezza.
3.3 Con il terzo mezzo di gravame, la ricorrente ha evidenziato come, ai sensi dell’art. 12 del D.P.R. n. 380/01, il rilascio del permesso di costruire sia subordinato alla esistenza delle opere di urbanizzazione primaria.
Ciò significa che, ai fini del rilascio di un titolo concessorio, non si può prescindere dalla disponibilità di un accesso all’edificio (che costituisce opera di urbanizzazione al servizio del fondo) per il collegamento funzionale dell’insediamento.
Ora, nella fattispecie de qua, risulta che entrambi i percorsi segnati sul progetto quali “strade di accesso alla proprietà” non possiedono le caratteristiche, in fatto ed in diritto, necessarie per costituire idonea via di accesso al fondo, tenuto conto, per ciò che riguarda il tracciato corrente sulla proprietà Paglia, sia dei già evidenziati profili di contrasto con le disposizioni dettate dall’art. 57 del Regolamento edilizio; sia del fatto che lo stesso coincide solo parzialmente con il percorso della servitù di passaggio, da sempre utilizzata, sin dalla data di costituzione, esclusivamente per le esigenze agricole del fondo di proprietà Gaietto.
Per ciò che riguarda il secondo tracciato, corrente, in parte, sulla proprietà di soggetto terzo, anch’esso non possiede le caratteristiche dimensionali prescritte dalla regolamentazione edilizia comunale.
Il fondo oggetto dell’intervento edificatorio risulterebbe, pertanto, privo del requisito di cui all’art 12 del T.U. dell’edilizia.
4. Nel prosieguo del giudizio la ricorrente ha dato atto del fatto che la natura e le caratteristiche della servitù di passaggio gravante sulla sua proprietà hanno formato oggetto di una vertenza privatistica tra le medesime parti, conclusasi con la pronuncia del Tribunale di Ivrea in data 10 dicembre 2012.
Con tale sentenza, passata in giudicato, da un lato è stato accertato che la servitù de qua ha natura agricola (sicché consente ai proprietari del fondo dominante un passaggio funzionale al solo sfruttamento agricolo del fondo dominante); dall’altro, si è conseguentemente ordinato ai convenuti (i signori Gaietto) di astenersi dall’esercitare la servitù con modalità incompatibili con la suddetta natura. Il Giudice ordinario ha inoltre respinto le domande riconvenzionali con le quali signori Gaietto avevano chiesto l’accertamento in favore del loro fondo dell’intervenuta usucapione di una servitù di passaggio con mezzi civili; ovvero, in via subordinata, la costituzione in via coattiva di analoga servitù.
5. Si sono costituiti nel presente giudizio l’amministrazione comunale e i controinteressati. Le relative difese, nel merito, convergono su un’interpretazione dell’art. 57 differente da quella proposta dai ricorrenti, tale per cui detta disposizione: a) andrebbe riferita alla sola costruzione di nuove strade, mentre non riguarderebbe i lotti già dotati di un accesso che immette sulla strada pubblica; b) varrebbe per la realizzazione di strade carrabili e non anche per gli accesi pedonali; c) riguarderebbe i soli tratti viari soggetti ad uso pubblico e non già ad uso privato.
Ulteriori argomenti vengono spesi per sostenere che la verifica della disponibilità di un libero accesso al fondo esula dai poteri assegnati al Comune ai fini del rilascio del titolo edilizio: sicché, una volta accertata la sussistenza di una servitù di passaggio, null’altro occorrerebbe ai fini del rilascio del titolo.
6. I controinteressati hanno anche eccepito in via preliminare e sotto vari profili l’inammissibilità/improcedibilità del ricorso, in ragione: a) dell’originaria carenza di legittimazione ad agire della ricorrente, condizione non integrata dalla sola vicinitas, ma necessitante della concomitante sussistenza di un concreto pregiudizio – nella specie mancante – connesso alla realizzazione dell’opera edilizia contestata; b) della mancata impugnazione del PRGC nella parte in cui include la proprietà dei Gaietto nelle aree residenziali di completamento (RC 10), per le quali l’art. 29 delle NTA ammette qualsiasi tipo di intervento edilizio, avendo previamente valutato la sussistenza di idonee opere di urbanizzazione; c) della sopravvenuta pronuncia del Tribunale di Ivrea, la quale, escludendo la possibilità di un utilizzo della servitù diverso da quello agricolo, avrebbe scongiurato il temuto aggravamento del vincolo reale, sotteso al ricorso qui in esame.
7. La causa è stata discussa e introitata a decisione all’udienza pubblica del 12 giugno 2014.
DIRITTO
1. Le eccezioni preliminari sollevate dalla difesa dei controinteressati e inerenti le condizioni dell’azione intentata da parte ricorrente, vanno respinte in quanto, oltre che infondate, intrinsecamente contraddittorie. Le relative deduzioni fanno contestualmente leva, infatti, sull’asserita carenza di concreti profili di pregiudizio in danno della proprietà della ricorrente, per inferirne il difetto di legittimazione di quest’ultima alla proposizione del ricorso; al contempo, evidenziano la cessazione di ogni pregiudizio a carico della medesima proprietà in conseguenza della sopravvenuta pronuncia del giudice civile, per concludere nel senso dell’improcedibilità del ricorso. Dal che si evince che lo stesso profilo di pregiudizio viene dapprima escluso e successivamente riconosciuto come esistente, a seconda dell’effetto processuale preclusivo che se ne intende ricavare.
1.1 Nel merito, non è seriamente dubitabile la sussistenza della legittimazione ad agire in capo alla ricorrente, fondandosi la stessa sul pacifico assunto per cui il titolo di legittimazione che abilita alla proposizione del ricorso per l’annullamento di un titolo edilizio rilasciato a terzi discende unicamente dalla cd. vicinitas, cioè da una situazione di stabile collegamento giuridico con il terreno oggetto dell’intervento costruttivo autorizzato. Detto requisito esime da qualsiasi indagine volta ad accertare, in concreto, se i lavori assentiti dall’atto impugnato comportino o meno un effettivo pregiudizio per il soggetto che propone l’impugnazione (cfr. T.A.R. Napoli, sez. II, 13 settembre 2013, n. 4265; Cons. Stato, sez. IV, 30 maggio 2013, n. 2974; id., sez. VI, 01 febbraio 2013, n. 631).
Solo ai fini dell’impugnazione di uno strumento urbanistico attuativo – a differenza che per l’impugnazione del singolo titolo edilizio – non è sufficiente la mera vicinitas, occorrendo anche la prova di uno specifico e concreto pregiudizio (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 28 maggio 2012, n. 3137; id. sez. IV, 15 novembre 2011, nr. 6016; id., 24 gennaio 2011, nr. 485; id., 29 dicembre 2010, nr. 9537; id., 30 novembre 2010, nr. 8364; id., 6 novembre 2007, nr. 6619).
1.2 Quanto all’interesse al ricorso, esso permane anche alla luce della pronuncia resa dal Tribunale Ordinario di Ivrea. In quella sede, infatti, rilevava accertare la concreta natura e consistenza della servitù gravante sul fondo della ricorrente. In questa sede, al contrario, le ragioni di interesse al ricorso afferiscono alla legittimità del titolo edilizio fondante l’edificazione sulla proprietà Gaietto. È evidente, quindi, che l’utilità di un’eventuale pronuncia resa in senso favorevole alla ricorrente non potrebbe ritenersi assorbita dall’accertamento già espletato nella vertenza privatistica.
2. La disamina delle questioni di merito deve muovere da alcuni rilievi preliminari.
2.1 Innanzitutto – impregiudicata ogni ulteriore valutazione circa la portata e l’applicabilità al caso di specie dell’art. 57 del regolamento edilizio comunale – è pacifico in linea di fatto che entrambe le vie di accesso al fondo dei controinteressati non corrispondono ai requisiti minimi di larghezza imposti da detta disposizione.
2.2. E’ altresì pacifico, in quanto definitivamente accertato dall’autorità giudiziaria ordinaria, che la servitù gravante sul fondo dell’odierna ricorrente ha esclusivamente natura agricola e può essere esercitata solo per tale finalità, dovendosene quindi ammettere la percorrenza con mezzi agricoli ma non con mezzi civili.
3. Ciò posto, la prima decisiva questione impone di chiarire se il proprietario dell’area edificanda debba dimostrare di disporre di un idoneo diritto di accesso al fondo, ovvero se questo costituisca un presupposto meramente civilistico, rilevante nei soli rapporti con i terzi proprietari dei fondi limitrofi e sul quale l’amministrazione non può e non deve fondare alcuna preclusione al rilascio del titolo edilizio, se e in quanto il sottostante intervento sia in sé legittimamente assentibile in quanto “conforme alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti e della disciplina urbanistico edilizia vigente”.
In un quadro giurisprudenziale segnato da precedenti non del tutto uniformi, variamente richiamati dagli odierni contendenti a supporto delle rispettive tesi difensive, il Collegio ritiene di aderire all’impostazione che annette alla pubblica amministrazione un più pervasivo ruolo di controllo sui presupposti legittimanti il rilascio del titolo edilizio.
Come chiarito da Cons. Stato, sez IV, 8 giugno 2011 n. 3508 (che ha annullato la sentenza del T.A.R. Veneto, sez. II, 12 gennaio 2011, n. 37), in linea teorica è esatto il richiamo operato dai resistenti all’orientamento giurisprudenziale per cui il rilascio del permesso di costruire avviene nell’ambito del rapporto pubblicistico e non si estende ai rapporti tra privati, in quanto la lesione di diritti dei terzi non discende direttamente dal rilascio del titolo, ma solo dalla fisica realizzazione dell’opera, contro la quale può chiedersi tutela davanti al giudice civile (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 10 dicembre 2007, n. 6332).
Nondimeno, tale affermazione va completata con una serie di principi correttivi.
a) Il primo è costituito dal fatto che il titolo abilitativo non può prescindere dal possesso dei titoli proprietari da parte del richiedente.
È il primo comma dell’art. 11, d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, a prevedere espressamente che il permesso di costruire è “rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo” (cfr. Cons. Stato, sez. V, 07 settembre 2009, n. 5223; id., sez. IV, 7 settembre 2007 n.4703 e 7 luglio 2005 n. 3730).
b) Al contempo, il rilascio del titolo edilizio presuppone la presenza di opere di urbanizzazione primaria e secondaria, pari agli standards urbanistici minimi prescritti, ivi incluse le vie di collegamento al sistema viario pubblico (Cons. Stato, sez. V, 31 ottobre 2013, n. 5251; id., sez. VI 06 maggio 2013, n. 2416).
In relazione a detta tematica scolora la schematica distinzione tra aspetti civilistici e pubblicistici connessi all’attività edificatoria, rinvenendosi, al contrario, un significativo punto di contatto tra i due profili. Si intende affermare che la stessa situazione di inaccessibilità assoluta o relativa del fondo, oltre che in un’eventuale contesa privatistica tra i proprietari dell’area interclusa e quelli delle porzioni intercludenti, certamente rileva anche come elemento qualificante ai fini del rilascio del permesso di costruire, in quanto strettamente attinente alle dotazioni urbanistiche essenziali dell’area e all’ordinato assetto urbanistico ed edilizio del territorio comunale ad essa circostante (Cons. Stato, sez. V, 25 maggio 1998 n. 683; T.A.R. Parma, sez. I, 16 novembre 2007, n. 534; T.A.R. Trentino-Alto Adige, sez. I, 12 gennaio 2012, n. 6).
c) Da ciò consegue che la condizione di interclusione assoluta o relativa del fondo oggetto della richiesta di intervento non attiene esclusivamente ai rapporti civilistici del richiedente con i terzi, ma concerne propriamente un presupposto necessario di legittimazione della parte richiedente, ai sensi del cit. art. 11. primo comma del d.lgs. n.380.
d) Sul piano istruttorio, se deve certamente escludersi un obbligo del Comune di effettuare complessi accertamenti diretti a ricostruire tutte le vicende riguardanti la titolarità dell’immobile, ovvero a ricercare le limitazioni negoziali al diritto di costruire; nondimeno deve riconoscersi un obbligo di verifica sulle “condizioni di ammissibilità, i requisiti di legittimazione ed i presupposti rilevanti …” per l’adozione del provvedimento finale, ai sensi dell’art. 6, 1° comma lett. a) della L. n. 241/1990 e s.m.i..
Qualora, dunque, emergano come già accertati eventuali vincoli che limitino l’ampiezza e fruibilità del titolo di proprietà, il Comune non può ignorarli, pena un difetto di istruttoria (Cons. Stato, sez. IV, 06 marzo 2012, n. 1270).
In conclusione, il difetto della disponibilità di idoneo passaggio di collegamento alla via pubblica costituisce, ove appurabile ex actis, un elemento procedimentalmente ostativo, per il quale legittimamente deve negarsi il rilascio del permesso di costruire.
4. Ciò posto, va respinta l’ulteriore eccezione di inammissibilità, sollevata dalla difesa dei controinteressati, sull’assunto che l’area di proprietà Gaietto – essendo inclusa tra le aree residenziali di completamento (RC 10), regolamentate dall’art. 29 delle NTA, non impugnato – risulterebbe per ciò solo idonea alla edificazione, in quanto già provvista delle necessarie opere di urbanizzazione.
L’argomentazione non persuade. L’art. 29, alla lettera b), ammette i “nuovi interventi edilizi” “nei lotti che alla data di entrata in vigore del PRGC risultino serviti da accesso diretto dalla via pubblica o di uso pubblico ed in aree già dotate delle infrastrutture tecniche, ovvero esiste l’impegno del Comune di realizzarle”.
La disposizione non dà per assunta una volta per tutte la sussistenza delle condizioni di edificabilità dei lotti. Al contrario, essa la subordina ad una verifica in concreto, volta ad accertare, tra l’altro, l’esistenza di un accesso diretto dei fondi alla via pubblica. La congruità del grado di urbanizzazione delle aree non è un dato acclarato in termini astratti e generali, ma è rimesso ad una verifica concreta e differenziata in relazione ai singoli casi.
Verifica che si impone, pertanto, anche in relazione alla fattispecie in esame.
5. Viene quindi in considerazione l’ulteriore e decisiva questione della corretta interpretazione dell’art. 57 del regolamento edilizio.
5.1 Sul punto, in linea con quanto già prospettato in fase cautelare, il Collegio ritiene prive di fondamento le varianti interpretative avanzate dalle parti resistenti. Il dato letterale della disposizione è infatti chiaramente riferibile: a) alle strade private, quindi soggette ad uso privato e non pubblico (come si desume dalla rubrica dell’articolo e dai ripetuti richiami testuali); b) alle strade private di nuova costruzione (1° comma); c) alle strade private già esistenti ma funzionali a nuove costruzioni (7° comma).
5.2 I dubbi sollevati circa l’ultimo dei profili menzionati appare superabile proprio in considerazione della presenza del comma 7°, il cui inserimento nel corpo dell’art. 57 sarebbe risultato superfluo se la disposizione, globalmente intesa (cioè in tutti suoi commi), avesse inteso riferirsi alle sole strade di nuova costruzione.
5.3 A ben vedere, l’art. 57 intende assoggettare le strade di nuova realizzazione alle prescrizioni tecniche contenute ai commi 3, 4 e 5. Ciò indipendentemente dal fatto che dette strade siano poste a servizio di insediamenti già esistenti o di nuova edificazione (detto distinguo non emerge, infatti, dai citati commi 3, 4 e 5).
Il riferimento di cui al comma 7 alle “nuove costruzioni” non può che intendersi, quindi, come volto ad assoggettare ai medesimi standards prescrittivi (contenuti nei commi 3, 4 e 5) anche le strade già esistenti ma poste a servizio di fondi non ancora edificati.
Se viceversa, anche il comma 7 avesse inteso riferirsi alle strade di nuova realizzazione, nulla avrebbe aggiunto a quanto già previsto nei precedenti commi.
6. Per concludere, entrambi i percorsi segnati sul progetto licenziato quali “strade di accesso alla proprietà” non possiedono le caratteristiche dimensionali di cui all’art. 57 del Regolamento edilizio.
6.1 Risulta, inoltre, definitivamente accertata la natura di “strada privata” del tracciato insistente sulla proprietà di parte ricorrente, al quale, pertanto, si attaglia pienamente il disposto preclusivo del citato art. 57. Ne consegue che il permesso di costruire qui impugnato è da ritenersi illegittimo nella parte in cui impropriamente assume come idoneo accesso al fondo edificando il passaggio gravante sulla proprietà di parte ricorrente.
6.2 Quanto alla seconda via di accesso indicata in progetto, posta a collegamento anch’essa della via Umberto I con la particella n. 1406, non sussistono evidenze istruttorie che consentano allo stato di definirne la natura pubblica o privata, sicché non è chiaro se anche ad essa debba applicarsi l’art. 57 del Regolamento edilizio (riferibile, come già esposto, alle sole strade private). Il difetto di approfondimento istruttorio rende, allo stato, censurabile il permesso di costruire e comporta altresì l’obbligo per l’amministrazione – in sede di rivalutazione dell’istanza (ai sensi dell’art. 38 DPR 380/2001) conseguente all’annullamento del titolo edilizio – di verificare compiutamente: a) la natura privata o pubblica della strada; b) e la sua conseguente assoggettabilità – sotto questo profilo – all’art. 57 del Regolamento edilizio.
La peculiarità e la complessità delle questioni trattate giustificano la compensazione delle spese di lite.
P.Q.M.
Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Piemonte (Sezione Prima)
definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto,
lo accoglie e per l’effetto annulla l’atto impugnato ai sensi e per gli effetti di cui in motivazione.
Spese di lite compensate.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.
Così deciso in Torino nella camera di consiglio del giorno 12 giugno 2014 con l’intervento dei magistrati:
Lanfranco Balucani, Presidente
Silvana Bini, Consigliere
Giovanni Pescatore, Referendario, Estensore
L’ESTENSORE
IL PRESIDENTE
DEPOSITATA IN SEGRETERIA
Il 10/07/2014
IL SEGRETARIO
(Art. 89, co. 3, cod. proc. amm.)
AMBIENTEDIRITTO.IT EDITORE