Legislazione Giurisprudenza Vedi altre: Sentenze per esteso
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale, (Quinta Sezione) ANNO 1997 ha
pronunciato la seguente
DECISIONE
sul ricorso in appello n. 5969 del 1997 proposto dal Comune di Pieve di
Emanuele, in persona del sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dagli avv.
Ezio Antonini ed Enrico Romanelli , con domicilio eletto presso il secondo in
Roma, viale Giulio Cesare n. 14;
CONTRO
L’Immobiliare Friza srl, in persona del legale rappresentante pro tempore,
rappresentata e difesa dagli avv. Mario Bassani e Franco Gaetano Scoca, con
domicilio eletto presso il secondo in Roma, via Paisiello n. 55;
per l’annullamento
della sentenza del TAR Lombardia, sez. II, n. 293 del 17 marzo 1997;
Visto il ricorso in appello con i relativi allegati;
Visto l’atto di costituzione in giudizio della parte appellata;
Esaminate le memorie prodotte dalle parti a sostegno delle rispettive difese;
Visti tutti gli atti di causa;
Relatore alla pubblica udienza del 1 luglio 2003 il Consigliere Aldo Fera;
Uditi per le parti gli avv.ti Romanelli e R. Colagrande, per delega dell’avv.
Scoca;
Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue:
FATTO
L'immobiliare Friza srl, ha costruito nel Comune di Pieve di Emanuele un
complesso residenziale, composto da diversi edifici dotati di infrastrutture
urbanistiche e di allacciamenti ai pubblici servizi. Ha quindi alienato parte
delle unità abitative conservando però la proprietà esclusiva dei lastrici
solari. A seguito dell’entrata in vigore di nuovi indici di edificabilità, la
società presentò in data 14 febbraio 1995 domanda di concessione edilizia per la
sopraelevazione sui lastrici di proprietà esclusiva. Con provvedimento in data
25 luglio 1995, l'assessore comunale all'urbanistica ha negato la concessione
edilizia sul rilievo che il sopralzo, comportando lo sfruttamento di diritti
volumetrici che accedono all'intera area lottizzata e competono pro quota a
ciascun condomino, richiederebbe la disponibilità di tali diritti volumetrici, e
dunque la prova, da parte della società richiedente, della proprietà esclusiva
del suolo ovvero dell'acquisizione negoziale dei diritti stessi.
Il Tar per la Lombardia, su ricorso presentato dalla Friza srl, ha annullato il
provvedimento sostenendo che la ricorrente, in quanto legittimata a disporre dei
lastrici solari per la soprelevazione dei fabbricati, aveva titolo ad edificare.
L'appello è proposto dal Comune di Pieve Emanuele, il quale sostiene, invece,
che la proprietà esclusiva dei lastrici solari non era affatto sufficiente a
configurare un diritto, che invece andava ripartito tra tutti i proprietari
dell'intera area interessata all'aumento della volumetria.
L’appellante conclude chiedendo, in riforma della sentenza di cui all’epigrafe,
il rigetto del ricorso di primo grado.
Resiste all’appello la Friza srl, che contesta la fondatezza delle tesi
avversarie e conclude per il rigetto dell’appello.
Le parti hanno ulteriormente scambiato memorie per ribadire le rispettive tesi
difensive.
DIRITTO
Il punto di diritto deciso con la sentenza del TAR è che, con riferimento ad un
condominio edilizio, i proprietari in via esclusiva dei lastrici solari, i quali
soli possono sfruttare le residue capacità costruttive dell’immobile, hanno la
facoltà di chiedere la concessione edilizia per realizzare una sopraelevazione
che sfrutti nuovi e più elevati indici di edificabilità, conseguenti alla
modificazione delle prescrizioni urbanistiche relative all’area considerata,
indipendentemente dal consenso degli altri condomini che a tale facoltà avevano
rinunziato all’atto dell’acquisto dei singoli appartamenti.
Contrariamente a quanto sostenuto dall’amministrazione comunale appellante,
secondo la quale la tesi sarebbe errata perché non distingue “fra proprietà del
sedime (in questo caso del lastrico solare) e disponibilità dei diritti
edificatori”, l’argomentazione del primo giudice merita di essere condivisa.
La distinzione che l’appellante intende introdurre, infatti, non considera che
l’oggetto disciplinato dalle norme del codice civile concernenti la comunione di
edifici, presenta carattere unitario reso palese proprio dall’art. 1117 che
sottolinea il vincolo funzionale che lega “tutte le parti dell'edificio
necessarie all'uso comune”. Carattere unitario che tuttavia non significa
confusione di ruoli tra i vari soggetti partecipanti ala comunione; ciò per
l’evidente ragione che l’unanime consenso di tutti i condomini renderebbe nella
pratica estremamente difficile, se non impossibile in taluni casi, la gestione
delle cose comuni. In questa ottica, l’art. 1127 del codice civile disciplina
compiutamente lo sfruttamento delle residue capacità di costruzione
dell’edificio, attribuendo, salvo che dal titolo risulti una diversa disciplina,
al proprietario dell'ultimo piano ed a chi è proprietario esclusivo del lastrico
solare la facoltà di “elevare nuovi piani o nuove fabbriche”. E riconoscendo
agli altri condomini il diritto a percepire “un'indennità pari al valore attuale
dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani,
ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui
spettante.”
Ora, tale disciplina, di carattere squisitamente civilistico, si proietta su
quella amministrativa contenuta nelle norme che regolano lo sfruttamento
edilizio dei suoli ( legge 28 gennaio 1977, n. 10), secondo la quale la
concessione edilizia è data al proprietario dell'area o a chi abbia titolo per
richiederla ( art. 4), nel senso che titolare dello jus aedificandi, nel caso di
sopraelevazione o nuova fabbrica in un edificio di proprietà condominiale, sono
unicamente i soggetti che hanno il potere giuridico di realizzare le
costruzioni. Cioè i soggetti indicati dall’art. 1127 del codice civile, il
proprietario dell'ultimo piano ed il proprietario esclusivo del lastrico solare.
Ciò ovviamente non pregiudica le questioni di diritto civile e quelle più
prettamente patrimoniali che possono insorgere tra i condomini, le quali vanno
risolte in sede di opposizione o di liquidazione dell’indennità. Ma si tratta di
questioni che, come esattamente affermato dal primo giudice, esorbitano dal
diritto amministrativo e dall’ambito dei poteri affidati all’autorità
amministrativa.
L’appello, pertanto, va respinto.
Appare equo compensare tra le parti le spese del grado.
P.Q.M.
Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale, Sezione quinta, rigetta
l’appello. Spese compensate.
Ordina che la presente decisione sia eseguita dall’autorità amministrativa.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 1 luglio 2003, con
l’intervento dei signori:
Emidio Frascione Presidente
Corrado Allegretta Consigliere
Goffredo Zaccardi Consigliere
Aldo Fera Consigliere estensore
Aniello Cerreto Consigliere
L'ESTENSORE
IL PRESIDENTE
IL SEGRETARIO
IL DIRIGENTE
F.to Aldo Fera
F.to Emidio Frascione
F.to Antonietta Fancello
F.to Antonio Natale
DEPOSITATA IN SEGRETERIA
Il 21 Novembre 2003
(Art. 55, L. 27/4/1982, n. 186)
1) Edilizia e urbanistica - lo sfruttamento delle residue capacità di costruzione di un edificio di proprietà condominiale - lastrico solare - la facoltà di “elevare nuovi piani o nuove fabbriche” – indennità - opposizione o di liquidazione dell’indennità - aspetti civilistici ed amministrativi - lo sfruttamento edilizio dei suoli - la concessione edilizia - titolare dello jus aedificandi. L’art. 1127 del codice civile disciplina compiutamente lo sfruttamento delle residue capacità di costruzione dell’edificio, attribuendo, salvo che dal titolo risulti una diversa disciplina, al proprietario dell'ultimo piano ed a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare la facoltà di “elevare nuovi piani o nuove fabbriche”. E riconoscendo agli altri condomini il diritto a percepire “un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante.” Tale disciplina, di carattere squisitamente civilistico, si proietta su quella amministrativa contenuta nelle norme che regolano lo sfruttamento edilizio dei suoli (legge 28 gennaio 1977, n. 10), secondo la quale la concessione edilizia è data al proprietario dell'area o a chi abbia titolo per richiederla (art. 4), nel senso che titolare dello jus aedificandi, nel caso di sopraelevazione o nuova fabbrica in un edificio di proprietà condominiale, sono unicamente i soggetti che hanno il potere giuridico di realizzare le costruzioni. Cioè i soggetti indicati dall’art. 1127 del codice civile, il proprietario dell'ultimo piano ed il proprietario esclusivo del lastrico solare. Ciò ovviamente non pregiudica le questioni di diritto civile e quelle più prettamente patrimoniali che possono insorgere tra i condomini, le quali vanno risolte in sede di opposizione o di liquidazione dell’indennità. Ma si tratta di questioni che, come esattamente affermato dal primo giudice, esorbitano dal diritto amministrativo e dall’ambito dei poteri affidati all’autorità amministrativa. Pres. Frascione - Est. Fera - Comune di Pieve di Emanuele (avv. Antonini e Romanelli) c. Immobiliare Friza srl (avv. Bassani e Scoca) (Conferma TAR Lombardia, sez. II, n. 293 del 17 marzo 1997). CONSIGLIO DI STATO sez. V 21 novembre 2003, n. 7539
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