AmbienteDiritto.it 

Legislazione  Giurisprudenza

 

 

Per altre sentenze vedi: Sentenze per esteso


 Copyright © Ambiente Diritto.it

 

 Massime della sentenza

 

 

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE Sezione II del 16 maggio 2005 (ud.17 marzo 2005), Sentenza n. 10276

 

 

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO


CORTE DI CASSAZIONE CIVILE Sezione II del 16 maggio 2005 (ud.17 marzo 2005), Sentenza n. 10276

Presidente F. Pontorieri, Relatore L. Piccialli
 

Omissis

 

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO


Con atto notificato il 3.3.89 Tullio Palese citò al giudizio del Tribunale di Verbania Francesco Raimondo e Giuseppina Globo al fine di sentir dichiarare risolto, per inadempimento dei medesimi, il contratto stipulato con scrittura privata del 20.10.82, con il quale aveva loro venduto un immobile sito in Someraro di Stresa, ascrivendo ai convenuti, dei quali chiedeva la condanna al rilascio,al risarcimento dei danni e al versamento di una indennità di occupazione,l'omesso pagamento del prezzo residuo ancora dovuto.


Costituitisi il Raimondo e la Globo, contestavano il fondamento della domanda, sostenendo di aver sospeso nel 1988 i pagamenti, perché l'immobile era stato costruito abusivamente e non era sanabile; in via riconvenzionale chiedevano farsi obbligo all'attore di "perfezionare il trasferimento"


Con successiva citazione notificata 1'8.4.89 il Raimondo proponeva, nei confronti del Palese,opposizione avverso un decreto ingiuntivo emesso dal Presidente del Tribunale di Verbania il 6.3.89, per il pagamento della somma di £ 21.409.623, richiesta dal predetto venditore al fine di rivalersi di quanto versato alla CARIPLO, in qualità di fideiussore dell'acquirente, che non aveva onorato un prestito accordatogli da quella banca per pagare parte del prezzo dell'immobile; al riguardo l'opponente deduceva le medesime ragioni esposte nell'altra causa.


Costituitosi l'opposto, confermava la propria pretesa di rivalsa, per non avere il Raimondo pagato tutte le rate del mutuo da lui garantite,alle quali aveva dovuto far fronte in virtù della fideiussione.


I due giudizi venivano riuniti e decisi con sentenza del 4.10.99 dall'adito Tribunale, che respingeva la domanda di risoluzione del contratto, ritenendo non colpevole il ritardo di pagamento del residuo prezzo, in considerazione dell'abusività del fabbricato, condannava il Palese a "perfezionare" la vendita, previo pagamento del residuo prezzo da parte degli acquirenti, e revocava il decreto ingiuntivo opposto.

Proposto appello dal Palese, resistito dai Raimondo-Globo, con sentenza del 15.6-6.12.2001 la Corte d'Appello di Torino respingeva il gravame, condannando l'appellante alle spese del grado.


Tale decisione ha confermato il giudizio di incolpevolezza in ordine al ritardato pagamento del prezzo, sulla base del principio inadimplenti non est adimplendum, escludendo, in particolare, che l'avvenuta presentazione della domanda di sanatoria, di incerto accoglimento (anche in considerazione della necessità di acquisire i pareri favorevoli delle autorità preposte ai vari vincoli) e di fatto definita con concessione solo nel I 995, potesse assicurare la trasferibilità dell'immobile, tanto più che nell'atto pubblico di trasferimento avrebbero dovuto essere indicati gli estremi del provvedimento;per quanto attiene al saldo dovuto al Palese, i giudici di appello hanno ritenuto infondati, in quanto privi di riscontro documentale, i rilievi mossi dall'appellante alla determinazione operata dal primo giudice,dichiarando, in particolare, non addebitabile agli appellati "in sede di formalizzazione dell'acquisto,quella parte di mutuo che si è formata quale mora derivante dal mancato rispetto dei termini di pagamento dello stesso da parte del Palese".


Avverso tale sentenza il Palese ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi. Resistono, con controricorso, i Raimondo -Globo.


Il ricorrente ha depositato memorie.


MOTIVI DELLA DECISIONE


Con il primo motivo di ricorso viene dedotta "violazione e falsa applicazione dell'art. 1460 c.c. ed omesso esame di un fatto decisivo "lamentandosi che i giudici di merito non abbiano preso in considerazione l'avvenuta presentazione della domanda di sanatoria, per "condono edilizio", corredata dal prescritto pagamento delle prime due rate dell'oblazione, al Comune di Stresa, che per effetto del silenzio-assenso dell'amministrazione, avrebbe dovuto essere ritenuta accolta, ai sensi dell'art. 35 L. 47/85, allo scadere del biennio, vale a dire il 18.12.87.

Tale circostanza escluderebbe l'inadempimento del Palese, non essendo stata dedotta alcuna ipotesi di inapplicabilità della disposizione citata.


Si osserva anche che, se il contratto fosse stato stipulato nel primo semestre del 1982, come previsto nel preliminare del 27.10.80, o comunque nei termini di una diffida ad adempiere inviata ai coniugi Raimondo il 7.1.84, comunque non sarebbero sorti i problemi di trasferibilità, ai sensi della sopravvenuta normativa.


Le censure non meritano accoglimento.


Il giudizio di merito, ravvisante la, quanto meno temporanea, incertezza circa le possibilità di adempimento del contratto, in punto di formalizzazione finalizzata a rendere la compravendita trascrivibile, risulta adeguatamente motivato, in considerazione della prospettata, fin dal primo grado, esistenza di vincoli che avrebbero potuto spiegare efficacia impeditiva alla sanatoria.


In siffatto contesto e considerato che l'istituto del silenzio - accoglimento di cui all'art. 35 co. 18 L. 47/85 (così come quello del silenzio - assenso di cui al co.14) non opera nei casi di cui al precedente art. 33, vale a dire di realizzazione dell'opera in zona gravata da vincoli comportati inedificabilità, correttamente è stata ritenuta giustificata la sospensione dei pagamenti da parte dei compratori, in cospetto della rilevata abusività dell'opera (che, peraltro, ai sensi dell'art. 15 co. 7 della L. n. 10/77, vigente all'epoca della stipula, con scrittura privata, della compravendita, avrebbe dovuto risultare dall'atto nota alle parti, ai fini della relativa validità) ed in una situazione di obiettiva incertezza, che solo il successivo provvedimento di sanatoria, intervenuto in corso di causa, nel 1995, ha potuto dirimere.


Il giudizio sulla colpevolezza o meno dell'inadempimento andava compiuto, come in effetti è avvenuto, con apprezzamento dei relativi connotati soggettivi riferito all'epoca in cui insorse tra le parti la questione, inerente la stipula notarile; questa, a norma dell'art. 40 L. cit. non può avvenire per le opere abusive e non sanate, mentre l'alternativa possibilità di stipulazione previa presentazione della copia della domanda di sanatoria e della prova dei versamenti delle prime due rate dell'oblazione deve intendersi riferita alle opere sicuramente sanabili.

Nel caso di specie, quand'anche i vincoli ambientali, che i giudici di merito hanno ritenuto sussistenti con accertamento di fatto non oggetto di specifica censura, e comunque insindacabile nella presente sede non comportassero inedificabilità assoluta, ma solo relativa, sarebbe stato onere della parte attrice allegare prova dell'avvenuto conseguimento dei prescritti pareri delle autorità preposte (v. art. 32 co. 5 L.cit., la cui mancanza comporta l'applicabilità dell'art. 33,vale a dire la parificazione ai casi di inedificabilità, e dal cui rilascio decorre il termine biennale per la formazione del silenzio - assenso: v. Cass., 3^ pen., n. 4268/89 e n. 10281/89); solo in tal modo sarebbe stata superata quella situazione di obiettiva incertezza, evidenziata nelle sentenze di merito, comportante ostacolo alla stipulabilità del rogito e, pertanto, giustificante la sospensione dell'adempimento delle prestazioni gravanti sugli acquirenti.


Il secondo profilo di censura, con il quale si deduce l'imputabilità agli acquirenti della sopravvenienza degli impedimenti normativi ex lego 47/85 alla stipulazione dell'atto pubblico, per mancata stipulazione di questo nell'originario termine pattuito nel contratto preliminare del 27.10.80, è palesemente inammissibile, introducendo una tematica del tutto nuova, e peraltro implicante accertamenti di fatto, che non hanno formato oggetto dei giudizi di merito.


Con il secondo motivo viene dedotta "violazione di legge ed omessa, insufficiente, motivazione in relazione agli artt. 277 e 360 n. 3 e 5 c.p.c.


La doglianza lamenta mancata pronunzia in ordine al motivo di gravame relativo all'accoglimento dell'opposizione a decreto ingiuntivo, alla quale i giudici di appello avrebbero fornito risposta inconferente, senza esaminare le censure con le quali era stata dedotta la diversità dei rapporti giuridici formanti oggetto dei due distinti giudizi, con particolare riferimento all'autonomia di quello di credito, derivato dalla concessa fideiussione.

Con il terzo motivo viene dedotta violazione dell'art. 345 c.p.c. ed omessa motivazione, in ordine alla richiesta risarcitoria, conseguente al mancato pagamento da parte dei coniugi Raimondo - Globo delle rate di mutuo, cui aveva dovuto far fronte, quale fideiussore, il Palese. I motivi, per la stretta connessione tra i capi della decisione oggetto di censura, devono essere esaminati congiuntamente.


Come si rileva dalla sentenza di primo grado, l'importo di £ 21.409.623, di cui all'opposto decreto ingiuntivo, era stato compensato con la somma di £ 25.000.000, che il Palese aveva riscosso, in acconto del prezzo di vendita, all'atto dell'operazione bancaria con la CARIPLO (che aveva concesso il relativo mutuo al Raimondo, garantito dalla fideiussione dell'odierno ricorrente), con computo della relativa differenza di £ 3.590.377 (dal pretore indicato quale. "utile dell'operazione") in conto prezzo; tale importo residuale era stato sommato agli altri documentati acconti (ammontanti a £ 57.328.500), e la complessiva somma di £ 60.918.877 era stata detratta dal prezzo,di £ 120.800.000, che le parti avevano rideterminato nella scrittura privata del 24.10.82, così ottenendosi la differenza,ancora dovuta al venditore, di £ 59.881.123, oltre agli interessi.


Il primo giudice aveva anche ribadito la necessità della riunione dei due giudizi, evidenziando la palese connessione dei rapporti sostanziali che ne formavano oggetto, con riferimento specifico all'ammissione, contenuta in una lettera del Palese, dell'avvenuta ricezione del pagamento della somma di "£ 25.000.000 tramite giro conto avvenuto".


A fronte di tali argomentazioni e del chiaro procedimento logico - aritmetico, sulla scorta dei quale il Pretore era pervenuto, con riscontri documentali, all'accoglimento dell'opposizione al decreto ingiuntivo, alla stregua di una globale ed inscindibile valutazione dei complessi rapporti intercorsi tra le parti, la doglianza dell'appellante, genericamente ribadente la richiesta di conferma del decreto ingiuntivo, è stata implicitamente disattesa dai giudici di appello, con motivazione sintetica,ma sufficiente ad esplicitare le ragioni del capo di decisione, laddove, con apprezzamento di merito incensurabile, basato sulle risultanze documentali, viene confermata la

statuizione di primo grado, non senza rilevare che le doglianze dell'appellante erano rimaste prive di riscontro e che, peraltro, il conteggio del dare - avere eseguito dal primo giudice era sostanzialmente conforme alle conclusioni sul punto assunte dalle parti.


In effetti, dall'esame di tali conclusioni, riportate nell'epigrafe della sentenza, si rileva che la stessa parte oggi ricorrente aveva, sia pure in subordine (rispetto alla richiesta principale, di rigetto dell'opposizione) concluso per la determinazione in £ 63.471.500 del residuo proprio credito, vale a dire di una somma molto più vicina a quella di £ 59.881.123, poi liquidata dal Pretore con analitica motivazione, che non a quella di £ 188.281.978, di cui alle conclusioni rassegnate nel successivo grado di giudizio.


Ed a fronte quest'ultima richiesta, nascente dalla pretesa di addossare alla controparte gli oneri derivati dalla mora in cui il Palese, quale fideiussore, era incorso nei confronti della banca mutuante, la Corte di merito, coerentemente alla confermata dichiarazione di incolpevolezza della sospensione dei pagamenti posta in essere dagli acquirenti e mutuatari, ai quali la garanzia personale era stata accordata dal venditore sul presupposto del buon esito della sottostante vicenda negoziale, ha dichiarato non ripetibili le ulteriori somme pretese, diverse da quelle dovute a saldo del prezzo, trattandosi di pretesa risarcitoria presupponente quell'inadempimento che, con la pronunzia avente ad oggetto la questione centrale della controversia, era stato escluso.


Tale richiesta, d'altra parte, era palesemente inammissibile, introducendo una ragione di addebito non esposta in precedenza (quando, con la richiesta di decreto ingiuntivo, si era preteso solo il rimborso solo di somme capitale versate in luogo del garantito, e non anche di interessi derivanti dalla propria mora nei confronti della banca), con conseguente novità della relativa domanda, non trovante corrispondenza nelle conclusioni formulate in primo grado.


Il richiamo all'art. 345 c.p.c non vale a conferire ammissibilità alla richiesta, considerato che la pretesa risarcitoria de qua, attinente a danni che, in tesi, l'istante avrebbe, in parte, già subiti prima e durante il corso del giudizio pretorile ( a partire dalla sospensione dei pagamenti garantiti dalla fideiussione), avrebbe dovuto essere formulata già in primo grado; solo in tale ipotesi sarebbe stata ammissibile,ai sensi del comma primo, parte seconda, del citato articolo, la richiesta di ristoro dei successivi danni, quale ulteriore sviluppo della lamentata inadempienza della controparte, verificatisi dopo la sentenza di primo grado (v., tra le altre, Cass. S.U. n. 1955/96, enunciante il principio a termini del quale la facoltà, accordata dalla sopra citata disposizione, di chiedere interessi, frutti e accessori maturati dopo la sentenza impugnata, nonché il risarcimento dei danni subiti dopo la sentenza stessa, è limitata al caso in cui essi "costituiscono lo sviluppo logico e cronologico, la continuazione anche implicita delle domande originariamente proposte"; conf., in precedenza, sez. 3^ n. 3449,e, successivamente, sez. 3^ n. 8717/96).


Il ricorso va, in definitiva, rigettato.


Motivi di equità, tenuto conto della particolarità della vicenda, inducono a dichiarare interamente compensate le spese del presente giudizio.


P.Q.M.


Rigetta il ricorso e dichiara interamente compensate tra le parti le spese del giudizio.


Così deciso in Roma il 17 marzo 2005.
Depositato in cancelleria il 16 maggio 2005
 

M A S S I M E

 Sentenza per esteso

 

1) Urbanistica e edilizia - Immobile abusivo - C.d. inedificabilità relativa - Domanda di condono edilizio - Compravendita - Esito della domanda di sanatoria per "condono edilizio" - Sospensione del pagamento del prezzo - Inedificabilità c.d. assoluta - Art. 1460 cod. civ. - Formazione del silenzio-assenso. E' legittima la sospensione ex art. 1460 cod. civ. del pagamento del (residuo) prezzo di compravendita avente ad oggetto immobile abusivo, in presenza di obiettiva incertezza, al tempo dell'adempimento (nel caso, quello fissato per la ripetizione in forma pubblica -a fini di trascrizione- del contratto stipulato per scrittura privata), in ordine all'esito della domanda di sanatoria per "condono edilizio" presentata dal venditore (nella specie intervenuto solamente in corso di causa, che, se sfavorevole, preclude di farsi luogo alla stipula notarile (art. 40 L. n. 47 del 1985). La stipulazione previa presentazione della copia dei versamenti delle prime due rate dell'oblazione è invece consentita esclusivamente in ipotesi di opere abusive sicuramente sanabili (c.d. inedificabilità relativa), nel qual caso è peraltro onere del venditore allegare la prova del conseguimento dei prescritti pareri delle autorità preposte (art. 32, la cui mancanza comporta la parificazione ai casi di inedificabilità c.d. assoluta (art. 33), e dal cui rilascio decorre il termine biennale per la formazione del silenzio-assenso dell'amministrazione interessata. Presidente F. Pontorieri, Relatore L. Piccialli. CORTE DI CASSAZIONE CIVILE Sezione II del 16 maggio 2005 (ud.17 marzo 2005), Sentenza n. 10276

Per ulteriori approfondimenti ed altre massime vedi il canale:  Giurisprudenza